Самые частые вопросы - Ликбез

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это обособленный имущественный комплекс, имущество которого принадлежит инвесторам на праве общей долевой собственности, а доля каждого из них удостоверяется ценной бумагой – паем.
В ПИФ могут находиться различные активы, в том числе денежные средства в рублях или иностранной валюте. Управляет паевым фондом специализированная организация – управляющая компания с лицензией ЦБ РФ.
Паевой фонд не является юридическим лицом. В интересах пайщиков действует управляющая компания, которая получает за свою работу вознаграждение.
Владельцы паёв имеют право на пропорциональную часть прибыли, полученной за счёт имущества ПИФ.

ЗПИФ – это паевой фонд, паи которого у управляющей компании можно приобрести только во время его создания или дополнительной выдачи паёв, а погасить – по истечении срока действия ЗПИФ. В остальное время инвестор может приобрести паи закрытого фонда только у другого пайщика, который по какой-то причине хочет их продать. Возможность вторичного обращения паёв на организованных торгах может быть предусмотрена правилами доверительного управления (ПДУ).
По закону недвижимость и имущественные права на нее могут входить только в состав закрытого ПИФ. Существуют ЗПИФ для широкого круга лиц и доступные только квалифицированным инвесторам.

1. Инвесторы передают управляющей компании деньги или другое разрешенное имущество, получая в обмен паи, количество которых пропорционально вложенным средствам. Срок действия фонда определяется заранее и обычно составляет от 3 лет до 15-49 лет в зависимости от того, для кого предназначены паи.
2. Когда необходимая сумма собрана, фонд приобретает активы в свой портфель и, как правило, закрывается для новых инвесторов, хотя, при определенных условиях, может быть и открыт для новых вложений по дополнительной выдаче.
3. Сформированный фонд выходит на этап получения стабильного потока рентных платежей, а пайщики на периодической основе получают свой инвестиционный доход, если это предусмотрено правилами.
4. По окончании срока действия фонд расформировывается, а паи погашаются по текущей на тот момент стоимости.

ЗПИФ – это долгосрочные инвестиции, которые дает пайщику следующие возможности:
- диверсифицировать инвестиционный портфель
- инвестировать в коммерческую недвижимость
- за небольшую стоимость пая получить долю в высококачественном объекте недвижимости
- организовать привлечение финансирования из средств фонда
- получать пассивный доход от выплат промежуточного дохода и частичного погашения паев, если это предусмотрено правилами
- снизить налоговую нагрузку – операции внутри фонда не облагаются подоходными налогами (НДФЛ, налог на прибыль)
- потенциально защитить капитал от инфляции: цена на недвижимость в России как правило постоянно растет
- получить инструмент, наследуемый в общем порядке
- доверить все заботы по управлению профессионалам высоко уровня (выбор объектов, страхование, обеспечение безопасности, заключение выгодных арендных договоров, содержание и ремонт объектов и др.)
- получить контроль за распоряжением имуществом фонда со стороны государства

Инвестиционный пай – именная ценная бумага, удостоверяющая долю инвестора в имуществе фонда. Паи распределяются между инвесторами фонда, в зависимости от суммы вложений.
Стоимость пая меняется в зависимости от изменений стоимости активов внутри фонда. Если стоимость активов растет, растет и стоимость пая. Чтобы зафиксировать текущую стоимость, паи нужно погасить при наличии такой возможности.
В ЗПИФ недвижимости, как правило, на пай выплачивается промежуточный доход, полученный от сдачи объекта недвижимости в аренду. Этот доход также распределяется пропорционально количеству паев фонда.

Пайщики ЗПИФ несут те же основные риски, что и участники паевых фондов других видов. Они связаны с непрофессиональными действиями управляющей компании, снижением стоимости активов в результате воздействия внешних факторов, экономических событий в стране и мире, а также с неполучением целевой доходности. Инвестиции в ПИФы не застрахованы государством, поэтому при неблагоприятном стечении обстоятельств вкладчик может даже полностью потерять вложенные средства.
Кроме того, владельцы паев закрытых фондов принимают на себя риск ликвидности. Такие фонды обычно создаются на длительный срок – до 15 или даже 49 лет. До его окончания пайщик не вправе требовать от УК погашения пая, его можно только реализовать на вторичном рынке. Сложность состоит в том, что продажа пая возможна лишь при наличии встречных предложений. Если ценные бумаги не торгуются на бирже, то поиск контрагента может занять много времени. Принимая решение о покупке пая ЗПИФ, стоит изначально рассчитывать на длительное владение и принимать во внимание относительно низкую ликвидность такого актива.

Квал – это квалифицированный инвестор. Статус квала присваивается инвесторам, имеющим достаточные знания о работе фондового рынка, опыт инвестирования и инвестиционный капитал не менее суммы, устанавливаемой Банком России.
Предполагается, что квалифицированный инвестор более подготовлен к работе с широким спектром активов и высокими рисками. Он имеет доступ к инструментам, недоступным для неквалов, например, к паям ЗПИФ и венчурных фондов, фьючерсам, опционам и т.д.
Получить квалификацию может и физическое, и юридическое лицо. Физическое лицо может быть признано квалом, если отвечает хотя бы одному из критериев:
- стоимость его активов в 2025 году составляет не менее 12 млн рублей (с 2026 года – 24 млн рублей)
- у него не менее двух лет опыта работы в компании, имеющей статус квалифицированного инвестора в силу закона или в должности, назначение на которую было согласовано с ЦБ РФ
- совокупная цена инвестиционных сделок лица за последние четыре квартала составила 6 млн рублей или больше
- у него есть высшее экономическое образование, свидетельство о квалификации в сфере финансовых рынков либо международный сертификат CFA, CIIA или FRM

Если вы только планируете стать квалифицированным инвестором, рекомендуем действовать по следующему алгоритму:
- определите, по какому критерию будет проще всего получить этот статус
- выберите организацию, в которую будете подавать заявление (например, брокера или УК)
- изучите регламент компании, размещённый на её сайте
- соберите пакет документов, подтверждающий соблюдение критериев
- направьте заявление и документы на рассмотрение
Обратите внимание, что при переходе на обслуживание другого брокера или управляющей компании статус квала не сохраняется.
После получения статуса советуем сохранять осторожность и помнить о повышенных рисках, связанных с использованием сложных финансовых инструментов. Прежде чем вкладывать в них деньги (особенно заёмные), будет нелишним получить рекомендации специалистов.

Стать пайщиком ЗПИФ можно двумя способами:
- купить пай в УК или через брокера в период формирования фонда или дополнительного выпуска паёв
- приобрести пай на вторичном рынке: по договору купли-продажи, заключённому с другим пайщиком, или на бирже.
Кроме того, пай ЗПИФ можно получить в порядке дарения, наследования, в других случаях правопреемства.
О любом переходе прав должен быть уведомлен регистратор.

Вкладываясь в ЗПИФ, пайщик получает ценную бумагу, дающую право на часть прибыли, полученной от управления имуществом фонда (пай). Соответственно цена пая зависит от зависящих от конъюнктуры рынка успешности управления фондом и других факторов.
Иными словами, страховка пая невозможна в силу объективных рыночных причин. Поэтому средства, передаваемые в оплату инвестиционных паев, не застрахованы в ГК «Агентство по страхованию вкладов» как, например, банковские депозиты.
Однако пайщики законодательно защищены от недобросовестных действий УК благодаря четырем важным звеньям в цепи управления ПИФ, которые регулярно проверяют деятельность УК:
- депозитарий,
- регистратор,
- аудитор,
- ЦБ РФ.
Кроме того, управляющая компания нередко страхует объекты недвижимости, входящие в фонд, от следующих рисков:
- риск гибели или повреждения имущества
- риск утраты права собственности (титульное страхование)
- гражданскую ответственность за причинение вреда другим лицам
- предпринимательский риск.
Это решает проблему возмещения ущерба в случае чрезвычайного происшествия и других неблагоприятных обстоятельств. В случае наступления страхового случая, ПИФ получит компенсацию в зависимости от степени ущерба.

Имущество паевого фонда принадлежит всем владельцам паев на праве общей долевой собственности, а доля каждого из них удостоверяется ценной бумагой – паем.
При этом Управляющая компания полностью распоряжается имуществом фонда и осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам, предъявляет иски и выступает ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

ЗПИФ дает возможность инвестировать в том числе в объекты коммерческой недвижимости в любой точке России. Что позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель не только относительно иных классов активов, но и относительно географии и валюты инвестирования.
Портфель ЗПИФ может состоять из объектов недвижимости разных секторов: например, бизнес-центра, торгового центра и складского комплекса. Эта диверсификация позволяет нивелировать ряд рисков, т.к. в разные периоды времени разные сегменты недвижимости могут по-разному себя чувствовать.
Согласно мнению инвестиционных аналитиков, если доля ЗПИФ недвижимости в портфеле инвестора составляет 10-20%, качество портфеля значительно улучшается за счет роста доходности и снижения рисков.

Основное отличие заключается в доступности финансовых инструментов.
Квалифицированный инвестор обладает подтвержденными знаниями и опытом работы с ценными бумагами, и/или достаточными финансовыми возможностями. Ему доступны почти все финансовые инструменты фондового рынка:
- паи ЗПИФ
- иностранные биржевые фонды (ETF),
- депозитарные расписки,
- фьючерсы,
- инвестиции в хедж-фонды,
- структурные ноты,
и др.
Неквалифицированный инвестор –новичок, который может покупать и продавать только наименее рисковые активы — государственные облигации федерального займа (ОФЗ), акции и облигации крупных компаний, паи ПИФ, валюту.