Управление бизнес-центром: специфика управления коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость набирает популярность в качестве инвестиционного инструмента. По итогам 2022 года они снова заняли второе место (после пандемийного спада) по объёму инвестиций после площадок под девелопмент (22%), в 2023 году переместились на третье место (20% в общей структуре), уступив торговой недвижимости, а в первом квартале 2024 года – вновь вернулись на второе, обогнав по объёму вложений жилые помещения и коммерческие объекты других видов.

Инвесторы активно вкладывают деньги в небольшие офисные здания и в крупные деловые центры. Чтобы получить максимальную доходность, надо выбрать правильный объект, а затем обеспечить эффективное управление им.

Управление бизнес-центром имеет особенности, связанные с характером и масштабом стоящих перед собственником задач.

Особенности управления недвижимостью класса А

Бизнес-центры класса А – самые престижные объекты из сегмента офисной недвижимости. Их отличает удобное расположение, новейшее техническое оснащение и дизайн, развитая инфраструктура. Помещения в таких комплексах арендуют компании, для которых важен комфорт и статус. В Москве часто это крупные корпорации, финансовые и IT-компании. Офисы премиум-класса востребованы у тех арендаторов, чья деятельность предполагает постоянное взаимодействие с клиентами, ведение переговоров. В этом случае они выступают одним из элементов презентации компании. Управление бизнес-центром класса А требует:

• эффективного управления финансами, сохранения баланса между доходами и расходами;
• внедрения новейших технологий в области безопасности, энергоэффективности, работы инженерных систем;
• клиентоориентированного подхода, соблюдения высоких стандартов при оказании услуг;
• соблюдения экологических стандартов;
• тщательного отбора сотрудников, подрядчиков;
• создания эффективной системы контроля качества.

Арендаторы обычно имеют высокий уровень ожиданий от офисных помещений в деловых центрах класса А и готовы платить за свой комфорт. Поддержание делового центра в состоянии, соответствующем его высокому классу, и сохранение лояльности целевой аудитории – одна из основных задач управляющей компании.

Основные стратегии управления

Эффективное управление недвижимостью невозможно в отсутствие стратегии и разработанного на её основе бизнес-плана.

Владелец бизнес-центра может получать доходность двух видов:

• регулярные поступления от аренды;
• прибыль за счёт роста цены объекта при его продаже.

Если собственник не намерен продавать актив, а хочет получать от него рентный доход, стратегия управляющей компании будет включать решение следующих основных задач:

• подбор платёжеспособных долгосрочных арендаторов, обеспечение постоянной заполненности офисов;
• выработку политики ценообразования, установление адекватных арендных ставок, их пересмотр по мере изменения ситуации на рынке;
• создание для арендаторов комфортных условий: развитие инфраструктуры, улучшение сервиса, сохранение здания в технически исправном состоянии;
• снижение эксплуатационных расходов.

Если бизнес-центр готовят к продаже, основная задача управляющего состоит в увеличении его рыночной стоимости. Современные объекты класса А редко требуют кардинальных изменений. Для зданий более низкого класса, с высокой степенью износа или другими проблемами, могут потребоваться серьёзные решения, вплоть до капитального ремонта, реконцепции или редевелопмента.

Желательно, чтобы взаимодействие инвестора с управляющей компанией начиналось ещё на стадии поиска объекта. Это увеличивает вероятность найти проекты или готовое здание, которое устроит будущего собственника по цене и будет отвечать его представлениям о ведении бизнеса.

Оптимизация расходов на эксплуатацию

Расходы на содержание делового центра могут достигать 50% доходов, которые он генерирует. Основная часть (до 20%) идёт на решение вопросов текущей эксплуатации. Снижение трат помогает увеличить итоговую доходность недвижимости. Для этого УК принимают следующие меры:

• Передают техническое обслуживание и клининг на аутсорс . При выборе правильной компании такое решение помогает экономить на содержании кадров и при этом получать более профессиональные услуги.
• Снижают энергозатраты путём установки дополнительного оборудования, автоматизированных систем. Для строящихся зданий эта задача решается при проектировании инженерных систем, соответствующих планируемому режиму энергопотребления.
• Регулярно проводят технический аудит, чтобы выявлять и устранять проблемы на ранней стадии, когда это ещё не требует больших расходов.

Одно из преимуществ профессионального управления в том, что УК обычно управляет несколькими инвестиционными объектами. Она имеет постоянных поставщиков, подрядчиков, возможность получать у них скидки или более интересные условия сотрудничества. В большинстве случаев с оптимизацией эксплуатационных расходов управляющий справится лучше, чем сам собственник.

Увеличение доходности и инвестиционной стоимости объекта

Увеличение доходности – вторая составляющая эффективного управления бизнес-центром после сокращения расходов. Этому способствует установление экономически обоснованных ставок аренды, заключение с арендаторами долгосрочных договоров, включение в них пункта о ежегодной индексации ставок на уровень инфляции.

Рыночную цену объекта определяют как макроэкономические факторы, находящиеся вне зоны контроля УК, так и параметры, на которые она может влиять. Повысить привлекательность здания можно путём улучшения его внешнего вида или технических характеристик, изменения концепции. Наличие договора доверительного управления и якорных арендаторов также может стать преимуществом при продаже БЦ.

Брокеридж. Поиск новых арендаторов.

Обычно основной объём прибыли владельцу бизнес-центра приносят долгосрочные арендаторы, а любой период простоя помещений снижает доходность. Избежать этого помогает брокеридж – комплекс услуг для подбора арендаторов.

Если бизнес-центр передан УК, урегулирование всех вопросов арендных отношений – часть её работы. Собственник, который не передал объект в управление, может заниматься подбором арендаторов самостоятельно или поручить эту функцию посреднику – брокеру.

Быстро найти новых арендаторов в случае высвобождения площадей помогают:

• грамотная организация рекламной кампании, использование инструментов маркетинга;
• предложение потенциальным арендаторам выгодных условий аренды, применение понижающих коэффициентов для отдельных помещений;
• предоставление дополнительных услуг (аренда конференц-залов, мест для рекламы);
• создание удобной инфраструктуры (размещение на территории БЦ сервисных служб, апарт-отелей и другие).

При продаже объекта брокеридж включает анализ рынка, мониторинг цен, поиск покупателей, заключение договора купли-продажи на согласованных с клиентом условиях.

По мере изменения ситуации на рынке недвижимости, технического состояния здания, других параметров, влияющих на его востребованность, стратегия работы с объектом может корректироваться. Чтобы выработать оптимальный план, нужен полный анализ ситуации, который лучше поручить профессионалам.

Эффективное финансовое управление

Залогом достижения плановых показателей доходности объекта является грамотное финансовое управление. В него входит планирование, бюджетирование, ценообразование, сбор арендных платежей, работа с дебиторской и кредиторской задолженностью, составление финансовой отчётности.

Собственник может решить эту задачу несколькими способами: управлять финансами самостоятельно, нанять специалиста для оказания услуг либо заключить договор комплексного управления объектом, в рамках которого этими вопросами будет заниматься УК. Последний вариант обычно самый эффективный, так как позволяет видеть ситуацию в целом, вовремя корректировать движение средств.

Современный деловой центр – больше, чем просто офис. Это многофункциональное пространство, требования к организации которого растут с каждым годом. Эффективное управление таким объектом возможно только при комплексном подходе, который включает стратегическое планирование и решение тактических задач в рамках текущей эксплуатации.

Обеспечить такой подход может надёжная управляющая компания, которая давно работает на российском рынке, имеет опыт организации управленческих процессов в разных экономических условиях. Даже с учётом расходов на оплату услуг УК доходность делового центра под профессиональным управлением обычно выше, чем при других вариантах работы с объектом.