Бум ЗПИФов и склады для e-commerce: на что смотреть инвестору в 2026 году

Директор по инвестициям инвестиционной группы Accent Артём Серебренников выступил на Дне знаний по коммерческой недвижимости, организованном клубом «Деньги». Эксперт представил детальный разбор рынка логистической недвижимости и рассказал, какие стратегии принесут инвесторам доходность в перспективе 2026-2027 годов.

Складская недвижимость остается одним из самых устойчивых и перспективных сегментов для инвестирования. По словам Артёма Серебренникова, главным драйвером сектора на ближайшие годы продолжит выступать онлайн-торговля. E-commerce требует максимального приближения складов к конечному потребителю, что формирует стабильный спрос на качественные площади.

Среди других крупных трендов рынка эксперт выделил тотальную диджитализацию логистических процессов и сохранение высокой доли спекулятивного строительства (на него придется около 53% от прогнозируемого объема ввода в 2026 году).

Чек-лист инвестора: как выбрать складской актив в 2026 году?

Артём Серебренников подчеркнул, что при оценке объекта инвесторам необходимо обращать внимание на шесть ключевых факторов:

1. Локация: наличие выездов на федеральные трассы и перспективы развития дорожной сети — это то, что поддерживает стоимость актива в любые кризисы.
2. Арендатор: важна финансовая устойчивость бизнеса и то, насколько критичен конкретный склад для операционной деятельности компании.
3. Условия договора: предпочтительны долгосрочные контракты с жесткими условиями досрочного расторжения.
4. Техническое состояние: современные инженерные системы, правильный шаг колонн и достаточная нагрузка на пол.
5. Управление: опыт и компетенции управляющей компании.
6. Покрытие рисков: четкое разграничение ответственности между арендатором и арендодателем, наличие страхования.

ЗПИФ недвижимости — «антистресс-инвестиции» будущего

Особое внимание в выступлении было уделено инструментам коллективных инвестиций. Артём Серебренников отметил, что российский рынок ЗПИФ обладает колоссальным потенциалом роста. Если в США капитализация публичных REIT превышает $1,3 трлн, то в России этот рынок пока оценивается в $11,4 млрд.

Однако ситуация стремительно меняется. В 2026 году стоимость чистых активов (СЧА) розничных ЗПИФов в России уже достигла 1 триллион рублей, при этом более 70% базовых активов в таких фондах приходится именно на склады. ЗПИФы привлекают инвесторов низким порогом входа, защитой от инфляции и отсутствием операционных издержек на управление.

На какую доходность ориентироваться в 2026-2027 годах?

В финале выступления эксперт привел ориентиры по ожидаемой доходности, которые зависят от выбранной стратегии:

• Готовые (стабилизированные) склады: принесут инвесторам 11-12% годовых. Это консервативный вариант с регулярными выплатами от арендного потока и низкими рисками.
• Объекты на стадии строительства (Built-to-Suit / Спекулятивные): нацелены на IRR 25-30%. Этот вариант не предполагает текущих выплат и несет в себе более высокие риски (сроки, стоимость финансирования, заполняемость), но обеспечивает значительную премию за риск по итогам реализации проекта.