Коммерческая недвижимость и инвестиционные фонды: итоги 2025 года и ситуация в 2026 году

В 2025 году российский рынок недвижимости перешёл от рекордной активности к более спокойной фазе. Дорогие кредиты ограничивали возможности покупателей и девелоперов, однако сделки не остановились: инвесторы чаще выбирали готовые объекты с понятным денежным потоком, а интерес к коллективным инвестициям сохранился. Разберём, как изменились основные сегменты и что произошло на рынке в первой половине 2026 года.

Рыночные условия 2025 года и их влияние на коммерческую недвижимость

Большую часть 2025 года Банк России сохранял жёсткие денежно-кредитные условия. Снижение ключевой ставки началось в июне: к концу декабря она опустилась с 21% до 16%. Годовая инфляция составила 5,6% против 9,5% в 2024 году, но всё ещё превышала цель регулятора в 4%.

Высокая стоимость заёмного финансирования оставалась одним из главных ограничений для рынка. Она увеличивала срок окупаемости проектов, сдерживала приобретение крупных объектов с кредитным плечом и заставляла девелоперов внимательнее относиться к срокам запуска новых очередей.

На динамику рынка также влияли рост строительных и эксплуатационных расходов, изменения валютных курсов и сохраняющиеся внешние ограничения. При этом последствия различались в зависимости от сегмента, качества объекта и его локации.

На практике это проявилось в нескольких тенденциях:

· инвесторы чаще рассматривали готовый арендный бизнес с действующими договорами и понятной историей платежей;

· покупатели тщательнее оценивали долговую нагрузку, индексацию аренды, сроки договоров и вероятность простоя;

· разрыв между качественными объектами и активами со слабой локацией или устаревшей концепцией стал заметнее.

В первой половине 2026 года стоимость денег постепенно снижалась, но кредитование оставалось дорогим. По состоянию на 13 июля 2026 года ключевая ставка Банка России составляет 14,25%, а годовая инфляция по итогам июня — 6,02%. Поэтому рынок получил некоторое облегчение, но пока не вернулся к дешёвому финансированию.

Сегменты коммерческой недвижимости: что показал 2025 год

По данным NF Group, совокупный объём инвестиций в недвижимость России в 2025 году составил 1,056 трлн рублей, что на 20% меньше рекордного результата 2024 года. Офисы сохранили лидерство, а объём вложений в торговую недвижимость вырос благодаря нескольким крупным сделкам. Доля площадок под девелопмент составила 28% общего объёма.

Офисы

На офисную недвижимость пришлось 31% инвестиций, или около 324 млрд рублей. В Москве за год заключили 49 инвестиционных сделок с офисными объектами на сумму 292 млрд рублей. Интерес поддерживали крупные корпоративные покупатели и фонды, которым были нужны качественные здания для собственного размещения или получения арендного дохода.

На рынке аренды и продажи офисов спрос распределялся неравномерно. По данным NF Group, общий объём сделок в Москве достиг 1,3 млн м², причём 59% пришлось на покупку площадей и 41% — на аренду. Покупатели активно рассматривали блоки в строящихся бизнес-центрах, а инвесторы — готовые офисы с надёжными арендаторами и договорной индексацией.

Прогнозы о повсеместном сокращении арендуемых площадей не подтвердились: универсального тренда не было. Одни компании оптимизировали офисы и переходили в гибкие пространства, другие, напротив, консолидировали подразделения или приобретали здания целиком. Решающее значение имели отрасль, формат работы и стоимость переезда.

Складская недвижимость

В складскую и индустриальную недвижимость вложили 174,9 млрд рублей, или 17% общего объёма инвестиций. Это на 30% меньше, чем в 2024 году. Снижение связано не с исчезновением спроса, а с ограниченным выбором объектов, подходящих крупным инвесторам, и охлаждением арендного рынка после перегретых 2023–2024 годов.

Спрос на склады поддерживали электронная торговля, производственные компании, дистрибьюторы и логистические операторы. Вместе с тем в 2025 году в Московском регионе выросли объёмы нового предложения и вакантность, а ставки перестали расти. На конец года средневзвешенная запрашиваемая ставка для сухих складов класса A составляла около 10,9 тыс. рублей за м² в год без НДС и операционных расходов.

В 2026 году коррекция продолжилась. По итогам I квартала вакантность с учётом субаренды достигла примерно 6%, а ставка снизилась до 10,5 тыс. рублей за м² в год. Для инвестора это означает, что одного аргумента об устойчивом спросе уже недостаточно: необходимо оценивать конкурирующее предложение, качество арендатора, срок договора и расходы на адаптацию помещения.

Торговые объекты

Объём инвестиций в торговую недвижимость составил 173,6 млрд рублей, или 16% совокупных вложений. Рост инвестиций в торговую недвижимость был связан не с общим оживлением рынка, а с закрытием нескольких крупных сделок, включая сделки с активами Malltech Holding, ТРЦ «Времена года» и Outlet Village.

Операционные результаты торговых объектов зависели от формата. Районные центры и помещения повседневного спроса поддерживал устойчивый трафик жителей близлежащих кварталов. Крупным торговым центрам чаще требовались реконцепция, обновление состава арендаторов и усиление развлекательной или сервисной части.

Поэтому вывод об общем оттоке посетителей из всех крупных ТЦ был бы слишком прямолинейным. Онлайн-торговля влияет на структуру потребления, но качественные центры с сильной концепцией продолжают привлекать покупателей. Риск сосредоточен прежде всего в объектах с устаревшим пулом арендаторов, слабой локацией и недостатком вложений в модернизацию.

Инвестиционные фонды недвижимости и стратегии инвесторов

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости остаются одним из способов вложиться в коммерческие объекты без самостоятельного поиска арендаторов и ежедневного управления. Порог входа, порядок выплат и возможность продать пай зависят от правил конкретного фонда, поэтому ЗПИФ нельзя автоматически считать ликвиднее прямого владения недвижимостью.

По данным NF Group, объём инвестиционных сделок с участием ЗПИФН в 2025 году составил 63,8 млрд рублей. Это сопоставимо с результатом 2024 года, но заметно ниже пиковых 142,5 млрд рублей в 2023 году. Более половины сделок ЗПИФН в 2022–2025 годах пришлось на складскую недвижимость.

Популярность рентных фондов объясняется возможностью получать выплаты из арендного дохода и участвовать в изменении стоимости активов. На выплаты влияют заполняемость, условия кредитования, расходы фонда, качество договоров аренды и решения управляющей компании.

Перед покупкой паёв стоит проверить состав активов, долговую нагрузку, срок существования фонда, правила погашения и обращения паёв, структуру комиссий, историю выплат и возможные сделки со связанными сторонами. Профессиональное управление снижает операционную нагрузку на инвестора, но не исключает рыночные, кредитные и управленческие риски.

Поэтому основной вопрос при выборе ЗПИФ — не только репутация управляющей компании, но и экономика конкретного фонда. Необходимо понимать, за счёт чего формируется доход: арендных платежей, переоценки имущества, продажи активов или использования заёмного капитала.

Доходность и риски: основные выводы 2025 года

Среднероссийские показатели стоимости квадратного метра плохо подходят для оценки отдельного объекта: в одну выборку попадают здания и помещения разных типов, классов и регионов. Для инвестиционного решения полезнее сравнивать объекты одного сегмента и учитывать фактический арендный поток, вакантность, срок договора и будущие капитальные затраты.

Рынок аренды в 2025 году также нельзя описать единым направлением. В складском сегменте Московского региона ставки после пика начали снижаться. В офисах Москвы, напротив, средневзвешенные запрашиваемые ставки выросли: до 71 750 рублей за м² в год в сегменте Prime, 32 829 рублей в классе A и 24 739 рублей в классе B.

Такая разница показывает, почему усреднённые выводы о снижении аренды по всей коммерческой недвижимости вводят в заблуждение. Складской рынок столкнулся с быстрым увеличением предложения, а качественные офисы оставались дефицитными в ряде локаций.

По итогам 2025 года NF Group оценивала средние ставки капитализации в Московском регионе в следующих диапазонах: офисы — 11–12%, склады — 11,5–12,5%, торговая недвижимость — 12–13,5%, гостиницы — 9,5–10,5%. Для конкретной сделки показатель может выходить за эти границы.

На итоговый результат инвестиций влияют:

·  цена покупки и соответствие арендного потока рыночным условиям;

·  надёжность арендатора, срок договора, условия индексации и досрочного расторжения;

·  вакантность, эксплуатационные расходы, налоги, капитальный ремонт и стоимость привлечённого финансирования.

Что изменилось в 2026 году

С начала 2026 года Банк России продолжил снижать ключевую ставку: к 22 июня она достигла 14,25%. При этом годовая инфляция в июне составила 6,02%, а регулятор сохранил осторожный подход к дальнейшему смягчению политики. По прогнозу Банка России, инфляция в 2026 году может составить 4,5–5,5%.

Удешевление денег постепенно улучшает условия для инвесторов, но влияние на недвижимость проявляется с задержкой. Сделки по-прежнему требуют значительной доли собственного капитала, а покупатели внимательнее считают разницу между доходностью объекта, стоимостью кредита и альтернативами на финансовом рынке.

Наиболее устойчиво выглядят объекты с устойчивым денежным потоком, понятными расходами и арендаторами, чья деятельность соответствует локации. При этом складской сегмент уже нельзя считать безусловно защитным: рост вакансии усилил конкуренцию между собственниками. В офисах важно учитывать класс и район, а в торговой недвижимости — качество концепции и трафика.

Рентный ЗПИФ может быть частью диверсифицированного портфеля, но формулировка «самая надёжная стратегия» некорректна. Надёжность зависит от состава активов, долговой нагрузки и качества управления. Инвестору стоит сравнивать несколько фондов и прямые инвестиции по единому набору показателей, а не только по заявленной доходности.

2025 год подтвердил: коммерческая недвижимость не является однородным рынком. Офисы, склады и торговые объекты прошли год с разной динамикой, а внутри каждого сегмента результат зависел от качества конкретного актива. В 2026 году снижение ключевой ставки создаёт более благоприятный фон, но не отменяет необходимости проверять экономику сделки и закладывать резерв на вакантность и расходы.