Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 3 – Оценка методом дисконтирования денежного потока

Потенциальные инвесторы в недвижимость ввиду обозначенных недостатков метода прямой капитализации (через CapRate) не могут полагаться только на него, даже если он им известен и понятен. Более полным и точным с точки зрения учета различных факторов считается такой способ оценки актива как DCF-Анализ. Что это такое?Анализ дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF) является основой для оценки всех типов финансовых активов, включая инвестиционные активы в коммерческой недвижимости. В основе концепции простая идея: стоимость денег (1-ной единицы любой валюты будь то рубль или доллар) на сегодня больше, чем на любую дату в будущем. И чем дальше это будущее – тем дешевле становятся деньги, соответственно, чтобы деньги сохраняли свою ценность, они должны приносить доходность.В этой концепции стоимость инвестиционного актива на сегодня – это сумма всех будущих денежных потоков, но дисконтированная на ставку доходности с учетом рисков этого будущего. Именно вероятность и сроки возникновения будущих денежных потоков сильно влияют на цену, которую разумный инвестор готов был бы заплатить за актив сегодня. И именно поэтому более рискованные будущие потоки денежных средств дисконтируются по более высоким ставкам, менее рискованные (то есть более вероятные, более определенные) потоки дисконтируются по более низким ставкам. Если доходный поток имеет близкую к 100% вероятность возникновения (например, таковыми рассматриваются проценты по государственным облигациям), то и доходность, на которую могут рассчитывать инвесторы, намного меньше доходности, требуемой для денежного потока, который имеет вероятность возникновения в 70, 50 или 30%.

Формула оценки объекта

• DCF – дисконтированные денежные потоки, они же стоимость