Оценка инвестиционной недвижимости по стандарту МСФО (IAS) 40

Важнейшими критериями, которые оценивает инвестор, выбирая объект для вложения средств на рынке, являются потенциальный доход от инвестирования, а также период окупаемости инвестиций. Чтобы понять, сколько стоит недвижимость, рассчитать эффективность вложений, и правильно принять ее к учету, проводят ее оценку. Конкретный порядок оценки стоимости инвестиционной недвижимости определен МСФО (IAS) 40 – расскажем о нем подробнее.

Инвестиционная недвижимость: что это такое

Инвестиционная недвижимость – это любой недвижимый актив, способный генерировать доход. Источником инвестиционного дохода считаются:

• регулярные арендные платежи;
• рост цены недвижимости в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
• У инвестиционных объектов есть особенность – они не используется инвестором для ведения бизнеса. Это значит, что они (п. 5 МСФО (IAS) 40):
• не работают как инструмент для решения задач административного характера.
• не участвуют в производстве или продаже продукции;

Например, инвестиционным имуществом может быть:

• Земельный участок, купленный с целью получения прибыли за счет долгосрочного роста его цены.
• Земельный участок, целевое назначение которого не определено, но который купили не для быстрой перепродажи.
• Капитальное строение, которое было приобретено в собственность или по договору лизинга. При этом объект генерирует постоянные денежные потоки в виде арендных платежей.

Инвестиционный актив принимается к учету, если одновременно выполняются следующие условия:4

• выгоды, которые в будущем может принести актив, будут переданы компании;
• стоимость инвестиционного актива можно оценить.

Правильная оценка инвестиционной привлекательности недвижимости необходима еще до покупки объекта. Только точные данные позволят инвестору понять, приносят ли вложения доход, и насколько эти вложения рентабельны.

Как определить первоначальную стоимость объекта недвижимости

Чтобы правильно оценить доход от вложений в недвижимость, нужно корректно определить ее первоначальную стоимость. В нее должны быть включены:

• непосредственно цена покупки актива;
• расходы, связанные с покупкой объекта (например, оплата услуг юриста, сопровождавшего сделку, налоговые платежи, госпошлина за регистрацию права собственности и пр.).

Не учитываются при расчете себестоимости инвестиционного проекта следующие факторы:

• затраты на его ввод в эксплуатацию;
• операционные убытки, которые возникают до получения первого дохода от использования недвижимости;
• потери ресурсов (материальных, трудовых и пр.), превышающие установленные нормативы.

В зависимости от того, на каких условиях и каким путем был получен инвестиционный объект, порядок определения размера расходов может меняться.

Если объект оплачивается с отсрочкой

Если недвижимость оплачивается с отсрочкой, за первоначальную стоимость объекта принимается цена, зафиксированная в момент совершения сделки. Разность между этой ценой и фактически оплаченной суммой, признается процентными расходами инвестора, понесенными ими в период действия предоставленной ему отсрочки.

Если объект эксплуатируется на правах аренды

Первоначальная стоимость актива, который используется инвестором на правах аренды, рассчитывается как наименьшая из следующих величин:

• справедливая цена этого актива;
• приведенный размер минимальных арендных платежей.

Если объект получен путем обмена

Если объект не купили, а поменяли на другой актив, инвестиционная оценка недвижимости проводится по справедливой стоимости.

Недвижимость принимается к учету по балансовой стоимости того актива, на который она была обменяна, если:

• оценка по справедливой стоимости невозможна, или
• совершенный обмен не имел коммерческого содержания.

Утверждается, что сделка имеет коммерческое содержание, если:

• основные характеристики (срок, сумма, риск) денежных потоков, поступающих от полученного актива, отличаются от характеристик денежных потоков, поступавших от переданного актива;
• цена той части деятельности компании, на которую влияет операция обмена, в результате сделки изменяется;
• разность между двумя показателями является существенной по сравнению со справедливой стоимостью обменянных активов.

Последующая оценка объектов недвижимого имущества

После определения первоначальной стоимости инвестиционного объекта, необходимо решить, как она будет считаться в дальнейшем. Согласно стандартам МСФО (IAS) 40, предприятие может выбрать одну из существующих методик:

• по справедливой стоимости;
• по первоначальной стоимости.

Выбранный метод оценки должен применяться ко всем имеющимся у владельца объектам инвестиционной недвижимости. Отступление от этого правила возможно лишь при условии, что изменения позволят корректнее вести учет и получать более уместную информацию в результате его анализа.

Оценка по справедливой стоимости

Справедливая стоимость недвижимости кроме первоначальных расходов отражает:

• арендные доходы, получаемые инвестором на основании действующих договоров аренды;
• иные допущения, которые могли бы учитываться другими участниками рынка при покупке такой же недвижимости в текущих рыночных условиях.

Прибыль или убыток, возникающие при изменении справедливой стоимости актива, организация должна отнести на прибыли или убытки того периода, в котором они возникли.

Для оценки справедливой стоимости собственник может воспользоваться услугами третьего лица: независимого эксперта-оценщика. Такое решение принимается им добровольно – МСФО (IAS) 40 не обязывает владельцев недвижимости работать совместно со специалистами по оценке.

Обычно компания может корректно оценивать справедливую стоимость актива в течение всего периода его эксплуатации. Когда провести такую оценку в отношении нужного актива все-таки невозможно, разрешается:

• оценить недвижимость по ее себестоимости (если актив находится на стадии строительства);
• выполнить оценку по первоначальным вложениям, опираясь на положения МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16.

Установленный порядок оценки справедливой цены актива включается в перечень информации, подлежащей раскрытию согласно МСФО (IAS) 40.

Оценка по первоначальной стоимости

Правила оценки цены инвестиционного имущества по первоначальной стоимости положениями МСФО (IAS) 40 не определены, поэтому при работе с этой моделью стоит учитывать требования стандартов:

• МСФО (IFRS) 5 (если актив предстоит продать);
• МСФО (IFRS) 16 (во всех остальных случаях).

Обычно цена объекта в такой ситуации рассчитывается как разность между первоначальными вложениями в его строительство, накопленной амортизацией и накопленным убытком от обесценения.

Метод учета инвестиционных активов по первоначальной стоимости применяют редко – обычно им пользуются компании, которые не занимаются инвестированием на постоянной основе.

Какие сведения должен содержать отчет об оценке

Основные разделы отчета об оценке – это:

• общие сведения об активах,
• описание применяемого способа осуществления оценки,
• описание инвестиционных активов, подлежащих оценке,
• анализ рынка, на котором будет вестись инвестиционная деятельность,
• оценка инвестиционной стоимости активов,
• заключение,
• список материалов, использованных при подготовке отчета.

Можно ли перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости

Изменить модель оценки можно только тогда, когда такие изменения позволят получать более точные данные и готовить на их основании достоверную отчетность.

Отказ от применения метода оценки по первоначальной стоимости в пользу справедливой оценки позволит предприятию оценивать активы более правильно и точно.

Обратные изменения, при которых компания уходит от работы по методу справедливой оценки и принимает решение о применении метода оценки первоначальной стоимости, возникают редко. Такой подход заметно снижает точность и корректность данных, включаемых предприятием в отчетную документацию, поэтому при организации учета обычно не используется.