Складская или торговая недвижимость: во что инвестировать в 2023 году?

На фоне кризисных явлений в экономике и непредсказуемости финансовых рынков возрос интерес инвесторов к более консервативным инструментам, в том числе к недвижимости. Однако по итогам 2022 года традиционный для россиян объект вложений – жилая недвижимость – теряет свои позиции: с мая прошлого года рынок показывает околонулевую динамику цен, а в отдельные месяцы – их снижение.

По оценкам аналитиков, оснований для изменения этой тенденции пока нет. Вероятнее всего, в 2023 году цены на жилье будут снижаться, а ставки по ипотечным кредитам увеличиваться. В результате инвестиции в жилую недвижимость позволят в лучшем случае сохранить капитал.

В сфере коммерческой недвижимости ситуация выглядит более оптимистичной. Несмотря на негативный фон, конкуренция за хорошие активы среди арендаторов и покупателей сохраняется. Прежде всего это касается коммерческих площадей в жилых комплексах, объектов стрит-ретейла и логистики.

Наиболее перспективной для инвестиций в 2023 году являются складская и торговая недвижимость. На какую сферу обратить внимание, как выбрать объекты и способ инвестирования – разбираемся в этой статье.

Складская недвижимость

Складская (логистическая) недвижимость включает объекты, которые используются для хранения, перевозки, переработки товаров. В этом сегменте пользуются устойчивым спросом общетоварные складские помещения, производственно-складские комплексы, логистические центры.

Общие тенденции и прогноз

Максимальных значений объём логистической недвижимости достиг в 2021 году, составив более 13 млн м². Этот же год стал рекордным по уровню заполненности складов: свободными оставались чуть более 2% от общего количества складских помещений. Повышенный спрос стимулировал рост арендных ставок, что позволило инвесторам получать высокую текущую доходность.

2022 год принёс некоторый спад по объёму сделок, но также стал удачным для складского сегмента – общий объем качественного предложения составил более 14 млн м². К началу текущего года дефицит складских площадей составил 2,6%, в том числе объектов класса А и В – 1,9%.

Несмотря на сложности, которые испытывала строительная отрасль в этом году, не остановилась и реализация новых проектов в этом сегменте. Всего в прошлом году в России введено в эксплуатацию 3,4 млн м² складских площадей, что превышает тот же показатель 2021 года на 6%. Основной объём традиционно пришёлся на Москву (58%). Из других регионов в числе лидеров по этому показателю Самарская область (19%), Санкт-Петербург (16%) и Татарстан (13%).

Введенные складские площади в регионах России, 2022,%

Общий объём складских площадей по итогам 2022 года составил 42,2 млн м², из которых на Московский регион приходится более половины. Значительные объёмы складов сохраняются в городах-миллионниках, которые являются крупными логистическими центрами своих регионов и федеральных округов (Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Самара, Краснодар, Ростов-на-Дону).

Средняя ставка аренды на склады класса А (на стандартный сухой склад без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей) к концу 2022 года выросла на 9% и превысила 5300 рублей за м².