Инвестиции в строительство недвижимости

Сегодня у инвестора есть большой выбор инструментов для сохранения и преумножения капитала. Однако недвижимость остаётся одним из самых понятных для россиян активов, который не теряет своих позиций в любой экономической ситуации. Инвестиции в строительство недвижимости при разумном подходе способны принести собственнику хорошую прибыль. При продаже после ввода в эксплуатацию жилья, купленного на этапе котлована, можно заработать в среднем 15 % от вложенных средств.

При этом инвестиции в строящиеся дома – довольно рискованный вариант размещения капитала. Возведение объекта и, тем более, комплексная застройка территории требует от застройщика больших вложений и множества согласований. При этом строительная компания всегда несёт риски внезапного изменения экономической ситуации, которое может повлиять на сроки окончания строительства и даже саму возможность завершить проект. Добавила сложностей застройщикам и система эскроу-счетов при строительстве на условиях долевого участия. Если раньше они могли сразу распоряжаться средствами дольщиков, то теперь вынуждены строить на свои, а чаще заёмные средства, что увеличивает издержки.

Все основные риски несёт и инвестор, вложивший деньги в проект на стадии строительства. Поэтому выбирать компанию-застройщика и объект для инвестиций следует очень тщательно.

Основные рекомендации

На условиях долевого участия могут строиться не только многоквартирные жилые комплексы. Объектами по таким договорам могут быть частные дома и даже коммерческие помещения. Но чаще по договорам долевого участия (ДДУ) приобретают квартиры в строящихся домах.

Вкладывая деньги в новостройки в инвестиционных целях, инвесторы обычно рассчитывают продать готовое жильё дороже и заработать на разнице между ценами покупки и продажи. Чтобы получить максимальную прибыль, мало выбрать правильный объект, надо ещё и точно определить момент для продажи. Реализовать строящееся жильё можно в ходе строительства по договору уступки права требования либо после сдачи в эксплуатацию через куплю-продажу.

В первом случае объект будет стоить меньше, чем после окончания строительства. Число возможных покупателей также будет ограничено, поскольку программы ипотечного кредитования на такие договоры не распространяются. Но есть у этого пути и плюс. Инвестор фиксирует прибыль и избавляет себя от дальнейших рисков, связанных с неисполнением своих обязательств застройщиком.

Преимущество продажи квартиры после ввода в эксплуатацию – возможность продать объект по более высокой цене. Для проживания люди охотнее покупают готовое жильё, оформленное в собственность. К тому же действующие программы льготной ипотеки увеличили спрос и расширили круг лиц, которые готовы купить квартиры в новостройках. Поэтому проблем с поиском покупателей на ликвидный объект, скорее всего, не будет.

В инвестиционных целях эксперты рекомендуют покупать востребованное жильё: однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры в спальных районах с развитой инфраструктурой. Недвижимость в элитных комплексах, очень большие квартиры или, наоборот, микростудии, может быть сложно продать, поэтому для инвестиций они не очень подходят.

Важны и характеристики объекта: расположение, близость транспорта, этажность, планировка, наличие лоджии (балкона) и подсобных помещений. Плюсом для потенциальных покупателей станет закрытая территория ЖК, охраняемая стоянка для автомобилей, детские площадки и другие места для досуга с детьми.

Конкуренцию готовым новостройкам составляет вторичное жильё, которое обычно дороже аналогичных квартир на первичном рынке. Однако в последние годы разрыв цен между этими категориями сокращается, а в некоторых районах крупных городов новостройки стоят даже дороже «вторички». Такая ситуация невыгодна для инвестиций в строительство недвижимости. Поэтому, выбирая объект для вложения средств, стоит заранее оценить перспективы его продажи с прибылью с учётом цен на вторичное жильё в той же локации.

Какие риски?

Законодательство в сфере долевого строительства защищает его участников от многих угроз. Обманутые дольщики, которые ещё 10 лет назад были в России массовым явлением, сегодня скорее исключение. Если верно определить объект, выбрать надёжного застройщика и оформить все договорённости по закону, можно свести вероятность потери вложений к минимуму. Однако полностью избавиться от рисков всё равно не получится.

Неисполнение застройщиком обязательств

Столкнуться с откровенными мошенниками, которые собирают деньги граждан, но не планируют ничего строить, сегодня сложно. Механизм долевого участия в строительстве с использованием эскроу-счетов делает такую мошенническую схему труднореализуемой. Стоит насторожиться, если застройщик вместо ДДУ предлагает заключить другой договор или вообще оформить строительство через создание ЖСК. В такие правоотношения лучше не вступать. Защитить свои права в случае неправомерных действий строительной организации будет очень сложно.

Нарушение сроков строительства

Несоблюдение сроков, прописанных в договоре, может стать следствием как ненадлежащего выполнения своих обязательств строительной организацией, так и внешних обстоятельств. Например, из-за экономических ограничений в 2022 году у застройщиков возникали проблемы с поставками строительных материалов, что могло повлиять на соблюдение графика строительства.

Санкции за нарушение сроков обычно прописывают в ДДУ. Однако инвестор должен быть готов к тому, что взыскивать неустойку придётся в судебном порядке.

Проблемы у банка, в котором открыт эскроу-счет

Деньги граждан на счетах эскроу подлежат страхованию на сумму до 10 млн рублей. Если квартира или дом стоит больше, есть риск потерять сумму сверх установленного лимита при отзыве лицензии кредитной организации или при наступлении других страховых случаев.

Изменение экономической ситуации

Негативные события в экономике могут повлиять не только на исполнение обязательств застройщиком, но и на стоимость жилья. Не исключена ситуация, когда продать готовую квартиру с ожидаемой прибылью не получится из-за снижения цен. В этом случае собственнику придётся ждать изменения обстановки, находить другие пути получения дохода от недвижимости (к примеру, сдать в аренду) или продавать её по текущим ценам.

Незапланированные расходы

Если квартиру по каким-то причинам не получится продать быстро, за неё придётся оплачивать коммунальные услуги, налоги и другие обязательные платежи. Дополнительные расходы может повлечь и некачественное исполнение договора застройщиком (устранение недостатков строительства, судебные споры со строительной компанией и т. п.). Все незапланированные траты неизбежно скажутся на итоговой доходности, которая может оказаться существенно ниже ожидаемой.

На некоторые факторы инвестор не может повлиять, но снизить многие риски позволит выбор правильного застройщика.

Как проверить застройщика?

Основную информацию о застройщиках можно найти на различных сервисах проверки новостроек – они создаются на основе Единой информационной системы жилищного строительства, которая предусмотрена Законом № 214-ФЗ. В нём аккумулируются сведения об объектах долевого строительства и строительных компаниях.

Пользоваться порталом просто: в поисковую строку надо ввести название застройщика или его ИНН. После этого пользователь получает доступ ко всей информации о нём, размещённой в системе. В частности, там можно увидеть:

· реквизиты компании