Инвестиции в недвижимость в России

Акции и опционы, корпоративные облигации и государственные бонды, индексные фонды и драгоценные металлы —эти и другие инвестиционные инструменты активно использовались миллионами россиян в последние годы. И это неудивительно: удачная конъюнктура, которая сложилась на зарубежных фондовых рынках после кризиса 2008 года, обеспечивала инвесторам устойчивую и высокую доходность. А длинный цикл роста с минимальными просадками заставил всех поверить, что так будет всегда.Но 2022 год изменил все. Уже несколько месяцев западные рынки закрыты для россиян, а ценники в магазинах безжалостны к сбережениям в наличной валюте. Как же в таких условиях сохранить, а лучше — преумножить свой капитал? Есть несколько все еще работающих способов. И инвестиции в области недвижимости — самый надежный из них.

Немного цифр о рынке недвижимости России

Недвижимость — та отрасль российской экономики, которая за прошедшие 30 лет практически постоянно находилась в стадии роста. Это касается как коммерческих, так и жилых объектов. Рост не смогла остановить даже пандемия. По данным Knight Frank, в 2021 году суммарные инвестиции в недвижимость РФ в коммерческом сегменте достигли 390 миллиардов рублей, что на 52% больше, чем в 2020 году, и на 49% больше, чем в 2019 году. А объем рынка жилой недвижимости в одной только Москве вплотную приблизился к двум триллионам рублей еще два года назад.Неопределенность 2022 года не оказала на рынок недвижимости значительного влияния – он лишь немного просел. Более того, объемы возводимого жилья, согласно данным Росстата, растут даже сейчас.Словом, инвестиции в недвижимость в России — хороший способ сохранения средств даже в кризисных условиях. Такие вложения также не застрахованы от снижения доходности, но ретроспективные данные наглядно показывают, что падение стоимости активов, как правило, непродолжительно, она довольно быстро снова возвращается к росту:Дефолт в России. 1998 год.

• Причины и предпосылки: обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть;

• Падение цен на жилую недвижимость в РФ: на 30–35% в долларах (по индексу IRN.RU), в рублях цены выросли в 3 раза.

Ипотечный кризис в США. 2008 год.

• Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть;

• Падение цен на жилую недвижимость в РФ: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (по индексу IRN.RU). В 2010 году цены в рублях восстановилась и превысили докризисный показатель на +5% (2010/2008 гг.).

Кризис в России. 2014 год.

• Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций.

• Падение цен на жилую недвижимость в РФ: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU). Снижение стоимости недвижимости было в период с 2014 по 2018 года. Цены росли два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все ещё продолжает расти.

Кризис в России. 2022 год.

• 28 февраля просмотры объявлений о продажи недвижимости увеличились в 1,5–2 раза, а спрос на строящееся жильё увеличился на 50%.

О том, что россияне это понимают, красноречиво свидетельствует рекордный приток средств в ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости. По данным Банка России, только за второй квартал он составил 358,6 миллиардов рублей. И это единственный тип инвестиционных фондов, в который был зафиксирован приток средств — из всех остальных финансовых инструментов россияне активно выводили средства.Инвестировать в недвижимость можно несколькими способами: существуют механизмы индивидуального и коллективного инвестирования. Наиболее популярным в Российской Федерации механизмом является приобретение жилой или коммерческой недвижимости. Пожалуй, самое первое, что приходит на ум при словах «инвестировать в недвижимость» - это покупка квартиры (часто на стадии котлована) для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Реже инвестор задумывается о приобретении коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, например, офиса в бизнес-центре или павильона в торговом центре. Однако на практике не все так просто: подобный механизм имеет ряд существенных минусов.

Плюсы и минусы приобретения инвестиционной недвижимости

Хотя возможности для инвестиций в 2022 году сильно сузились, их все равно осталось немало. Но мы называем инвестиции в недвижимость лучшим доступным вариантом. Почему? Потому что, помимо устойчивости в кризис, у них хватает и других преимуществ:

1. Недвижимость – это реальный актив, который нельзя утаить, украсть или вывести за рубеж. Обеспеченность реальным активом защищает инвестиции в недвижимость: «бетон» нельзя положить в карман или перевести на свой счет в зарубежном банке.
2. Недвижимость обеспечивает пассивный доход. К примеру, сдача квартиры или офисных помещений в бизнес-центре на долгий срок — это способ получать регулярный доход. Конечно, если найдете хорошего арендатора.
3. Недвижимость — понятный банку залог. Под залог недвижимости легко взять кредит, например, на развитие бизнеса. К тому же банки охотно финансируют сделки в этой сфере под относительно небольшие проценты. Частный случай такой сделки — ипотека.

К сожалению, при самостоятельном приобретении инвестиционной недвижимости эти преимущества перекрываются минусами:

1. Высокий порог входа. Хорошая инвестиционная квартира обойдется в десятки миллионов рублей, качественный объект коммерческой недвижимости (профессионалы говорят «институционального качества») – в миллиарды.
2. Недвижимость требует управления. Чтобы актив недвижимости приносил прибыль, владельцу придется вкладывать время и деньги. В инвестиционную квартиру необходимо искать арендаторов или покупателей. Кроме того, со временем любая недвижимость устаревает как физически, так и морально: это влечет за собой снижение стоимости, которое потребует затрат на ремонт или реконструкцию. А если речь идет об объектах коммерческой недвижимости, без профессиональной команды управляющих обойтись просто невозможно, ведь актив должен не только приносить текущую прибыль, но и расти в цене. Обеспечить рост акционерной стоимости актива может обеспечить только профессиональный управляющий.
3. Низкая ликвидность относительно других инвестиционных инструментов. Продажа недвижимости — процесс долгий, да и поиск арендаторов может продолжаться не один месяц.

И главное — вложения в недвижимость, как и другие инвестиции, требуют глубокого понимания темы. Выбрать из тысяч объектов тот, который принесет вам хороший доход и минимум проблем очень непросто. Для неопытного инвестора такая сделка — это сродни выигрышу в лотерею, а не трезвый расчет.Избежать этих проблем позволяют коллективные механизмы инвестирования в недвижимость.

Как механизмы коллективного инвестирования помогают зарабатывать на недвижимости

Коллективные механизмы инвестирования в недвижимость (к ним относятся как фонды, так и SPV (англ. Special Purpose Vehicle — специальная проектная компания) — юридически самостоятельная дочерняя компания, которая служит конкретным экономическим целям материнской компании. Подробнее о таких механизмах можно узнать в разделе Инструменты) обладают рядом преимуществ перед индивидуальной покупкой актива:

• Во-первых, порог входа в такие инструменты ниже, так как предполагает покупку не целого актива, а его части (например, доли в SPV или паев фонда). Это позволяет инвестору вложить средства в актив институционального качества, который он никогда не смог бы купить в одиночку (например, складской комплекс А-класса или профессиональный торговый центр).

• Во-вторых, коллективные инвестиционные инструменты в недвижимости снимают с инвестора заботы об управлении активом. Профессиональная УК обеспечивает управление на всех уровнях: от подбора самого актива, разработки инвестиционной стратегии, привлечения арендаторов и сбора арендной платы, вопросов ежедневной эксплуатации, до выхода из актива и распределения прибыли. Задача управляющей компании – обеспечить не только текущую доходность, но и рост акционерной стоимости актива, которая обеспечит инвесторам прибыль на выходе из актива при его продаже.

• В-третьих, коллективное инвестирование в коммерческую недвижимость обеспечивает два вида доходности: купонную (текущую), формирующуюся из арендных платежей, и прирост стоимости актива. Купонная доходность обеспечивается дополнительной защитой в виде индексации арендной платы, как правило, привязанной к уровню потребительской инфляции. Второй фактор обеспечивается не только за счет индексации арендных ставок, но и за счет улучшения качества объекта (к примеру, обновление пула арендаторов, реконструкция объекта и т.д.).