Due Diligence: экспертиза объекта недвижимости

Покупка недвижимости – серьёзное вложение, которое сопряжено с определёнными рисками. Недобросовестный продавец может скрыть от покупателя недостатки объекта, наличие претензий третьих лиц и другие важные обстоятельства. Застраховаться от возможных проблем помогает предварительная экспертиза – due diligence недвижимости.

Что такое due diligence

В широком смысле due diligence (в переводе с английского «должная добросовестность») – это процедура, включающая получение полной информации об определённом объекте, её анализ и оценку.

Этот термин впервые появился в американском праве в первой половине XX века и изначально применялся на рынке ценных бумаг. Впоследствии механизм due diligence получил развитие и в других странах, а его действие распространилось на многие сферы экономики. В западных странах проверку компаний проводят для целей банковского обслуживания, налогообложения, при заключении крупных сделок, в том числе с недвижимостью (real property), и в некоторых других ситуациях.

В России due diligence обычно проводится перед покупкой бизнеса, заключением компанией крупных сделок и в других случаях, когда надо объективно оценить перспективы сотрудничества и возможные риски. На основе полученных результатов определяют целесообразность заключения сделок.

В недвижимости due diligence – это экспертная проверка, которая предшествует купле-продаже имущества, реже – заключению в отношении него других договоров (например, аренды). Её основная цель – снизить риски покупателя.

Риски при покупке недвижимости

Продавец обычно заинтересован в быстрой продаже принадлежащей ему недвижимости по максимальной цене. Поэтому он скорее будет акцентировать внимание потенциальных покупателей на преимуществах объекта, умалчивая о его недостатках. Если это незначительные минусы, которые легко устранить, покупатель вряд ли откажется от сделки. Однако продавец может скрывать и существенные обстоятельства, которые потом создадут для нового владельца серьёзные проблемы. Они бывают связаны с:

• личностью продавца, его полномочиями на совершение сделки;

• техническим состоянием недвижимости;

• отсутствием необходимых по закону документов (например, здание построено без разрешительной документации, реконструкция проведена с нарушением строительных норм и т.д.);

• наличием притязаний третьих лиц, обременений или ограничений.

Если помещение приобретается в инвестиционных целях, покупатель несёт дополнительные коммерческие риски. Он может столкнуться с неплатежами арендаторов, снижением ликвидности объекта. Оценить эти перспективы до заключения сделки также помогает due diligence.

Что входит в экспертизу

В рамках due diligence недвижимости проводится всестороннее изучение объекта: проверяют правоустанавливающие и иные документы, анализируют информацию из официальных источников (государственных реестров, баз данных судов и т.д.), а также неофициальные данные (например, сообщения СМИ), имеющие значение для оценки рисков.

Теоретически покупатель может провести исследование сам, но из-за отсутствия опыта и знаний он рискует пропустить значимые обстоятельства. Обычно компании пользуются услугами юристов, оценщиков, строительных экспертов, финансовых аудиторов и других специалистов.

Юридическая проверка (Legal Due Diligence)

Независимые юристы проверяют полномочия продавца, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, проводят его юридический аудит объекта – изучают всю историю сделок с помещением, чтобы исключить риски оспаривания нового договора в суде. В итоге заказчику направляют отчёт с указанием возможных правовых рисков и конкретными рекомендациями.

Техническая оценка (Technical Due Diligence)

Для получения заключения о техническом состоянии объекта привлекают строительных экспертов и оценщиков. В ходе комплексного обследования здания они могут обнаружить дефекты конструкций, неисправности в работе инженерных сетей, несоответствие объекта проектной документации (для вновь построенных или реконструированных зданий), оценить примерный размер затрат на ремонтные или восстановительные работы.

Финансовая и налоговая экспертиза (Financial and Tax Due Diligence)

Аудитор или финансовый консультант помогает реально оценить расходы на содержание объекта, размер налогов и других обязательных платежей.

Оценка инвестиционных рисков (Chance and Risk)

Если недвижимость приобретается для инвестирования, к due diligence обязательно нужно привлекать специалистов по управлению недвижимостью. Они оценят потенциальную доходность вложений, проанализируют перспективы объекта с учётом текущей ситуации на рынке, планов по развитию территории, транспортного сообщения, а также влияния деятельности конкурентов.

Проведение due diligence не может застраховать покупателя недвижимости от всех рисков, но позволяет значительно снизить основные из них, дать объективное представление о перспективах сделки. Точно не стоит отказываться от этого мероприятия при покупке крупных коммерческих комплексов, реконструированных зданий, земельных участков под строительство. Экономия на качественной экспертизе может в будущем повлечь гораздо большие расходы.