Выгоды от инвестиций в коммерческую недвижимость

Частные инвесторы всё чаще включают в портфель коммерческую недвижимость. В условиях экономической нестабильности консервативные инструменты позволяют сохранить капитал, а при грамотном управлении – и преумножить его. Торговые, складские помещения или офисы показывают более высокую доходность, чем традиционные квартиры в новостройках, при сопоставимых рисках.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости также привлекают инвесторов, хотя риски в данном случае выше, чем при покупке готовых объектов.

Порядок цен на коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – широкое понятие. К ней относятся помещения разного целевого назначения: складские, торговые площади, офисы, здания гостиничного бизнеса и другие. Для вложений важно выбрать ликвидный объект, который будет интересен арендаторам и в перспективе может вырасти в цене.

Чтобы приобрести коммерческое помещение в личную собственность, нужен серьёзный капитал. Покупка даже не самого ликвидного объекта в небольшом городе обойдётся инвестору в несколько десятков миллионов рублей и больше. А цена качественной недвижимости в российских городах-миллионниках может измеряться сотнями миллионов.

В Москве разброс цен наиболее значительный, а стоимость объектов институционального качества может превышать миллиард рублей. По состоянию на декабрь 2022 года средняя цена квадратного метра коммерческой площади в зависимости от её назначения составляет от 100 тысяч (производственные помещения) до полумиллиона (торговые объекты) рублей. Однако Москва остаётся лидером по инвестициям в коммерческую недвижимость. Например, в 2021 году на долю столицы пришлось более 70% от общего объёма инвестиций в России.

Цена объекта складывается из нескольких составляющих:

• расположение,
• транспортная доступность,
• площадь и другие особенности помещения.

Для каждого сегмента коммерческой недвижимости определяющими будут разные факторы. Например, для производственно-складских площадей важно расположение поблизости транспортных узлов, для объектов гостиничного бизнеса – мест, привлекающих туристов. Точки розничной торговли интересуют арендаторов, если они расположены в местах с активным трафиком. Для офисов важен класс бизнес-центра, его близость к центрам деловой активности.

На окончательную цену покупки влияет также участие посредников и степень готовности объекта. Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости при меньших расходах, как правило, дают возможность потенциально получить более высокую доходность за счёт роста цены объекта после ввода в эксплуатацию.

Стать владельцем доходного коммерческого объекта недвижимости, не имея достаточно средств для покупки помещения в личную собственность, можно при помощи коллективных инвестиций. Например, чтобы стать пайщиком ПИФ недвижимости, неквалифицированному инвестору достаточно капитала в 1-2 млн рублей (минимальная сумма зависит от условий ПИФ).

Как искать арендаторов?

Основная цель покупки инвестором коммерческой недвижимости – извлечение прибыли. Если стратегия включает регулярные поступления за счёт арендной платы, становится важным наличие надёжных арендаторов. Простаивающий объект не приносит прибыли и влечёт расходы на его содержание.

Надёжный арендатор – стабильная платёжеспособная компания, из сектора крупного или среднего бизнеса, занимающая уверенные позиции на рынке. Такие контрагенты обычно ориентированы на заключение долгосрочных контрактов и не нарушают сроки платежей. Для торговых площадей это сетевые ретейлеры, для складов – крупные производители, маркетплейсы, транспортные компании.

Инвестируя в строительство, поиск арендатора можно начинать ещё до ввода объекта в эксплуатацию. Такая практика позволяет сразу оборудовать объект под конкретного арендатора и избежать простоя после окончания строительства.

Получить хорошего арендатора можно несколькими способами:

• размещая объявления на специальных ресурсах или при участии посредников