УК – это управляющая компания, которая осуществляет полномочия в отношении имущества фонда, совершает с ним любые юридические и фактические действия в интересах пайщиков. Особенности доверительного управления ПИФ установлены специальным Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" от 29.11.2001 N 156-ФЗ.
Для защиты частных инвесторов государство обязует УК перед началом работы получить лицензию Банка России.
Наша УК, ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ», имеет лицензию Банка России № 21-000-1-01009.

Чтобы изменить любые данные необходимо подать Регистратору анкету на изменение данных зарегистрированного в реестре фонда лица лицу. К анкете необходимо приложить копию паспорта заявителя.
В том случае, если изменения вносятся в паспортные данные (или данные иного документа, удостоверяющего личность) необходимо приложить копию нового документа, удостоверяющего личность, с отметкой о предыдущем документе. Например, копии разворота нового паспорта с фотографией, разворота с отметкой о действующем адресе регистрации и разворота с отметкой о предыдущем паспорте.
В случае изменения ФИО необходимо предоставить документа, подтверждающий изменения (свидетельство о браке, разводе и т.п.)
Для подачи Анкеты необходимо лично обратиться в УК или к Регистратору.

Расчётная стоимость пая — это стоимость, по которой управляющая компания выдаёт и погашает паи. Доход пайщика зависит именно от этого показателя.
Расчетная стоимость определяется, исходя из стоимости чистых активов (СЧА). Чтобы определить РСП, стоимость чистых активов фонда делят на количество паев, выданное на данный момент.
Эти подсчёты УК и спецдепозитарий производят одновременно, после чего информация может быть предоставлена всем заинтересованным лицам.

Да, вы можете продать ваши паи в любой момент. Это можно сделать тремя способами:
- самостоятельно найти покупателя и совершить сделку через брокера,
- обратиться к брокеру для поиска клиентов и дальнейшего заключения сделки. Не исключено, что брокер может и сам выкупить ваши паи.
- самостоятельно продать паи на бирже через своего брокера.

Клиенты УК, паев которых учитываются в реестре владельцев инвестиционных паев соответствующего ЗПИФ, могут получить информацию:
- в сообщении о графике выплаты инвестиционного дохода за истекший период (направляется на электронную почту, указанную инвестором в Реестре);

Вступление в право наследования и получение наследуемого имущества в виде паев ЗПИФ возможно только при наличии у наследника свидетельства о праве на наследство, которое выдает нотариус.
Чтобы получить официальную информацию о количестве паев ЗПИФ, принадлежавших наследодателю на дату смерти, нотариус должен подать письменный запрос регистратору, ведущему реестр владельцев инвестиционных паев.
Чтобы получить официальную информацию о стоимости паев, принадлежавших наследодателю на дату смерти, нотариус должен направить письменный запрос в УК фонда. В ответ на запрос УК предоставит информацию о расчётной стоимости пая на дату смерти наследодателя.
Получив свидетельство о праве на наследство, наследник подает в УК
- анкету на открытие лицевого счета в реестре владельцев инвестиционных паев фонда,
- заявление наследника на перевод наследуемых паев на указанный счет,
- паспорта,
- свидетельство о рождении (в отношении ребенка до 14 лет),
- оригинала или нотариально заверенную копию свидетельства о праве на наследство, копии свидетельства о смерти наследодателя.
В течение ХХХ дней наследник вступает во владение паями наследодателя.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это обособленный имущественный комплекс, имущество которого принадлежит инвесторам на праве общей долевой собственности, а доля каждого из них удостоверяется ценной бумагой – паем.
В ПИФ могут находиться различные активы, в том числе денежные средства в рублях или иностранной валюте. Управляет паевым фондом специализированная организация – управляющая компания с лицензией ЦБ РФ.
Паевой фонд не является юридическим лицом. В интересах пайщиков действует управляющая компания, которая получает за свою работу вознаграждение.
Владельцы паёв имеют право на пропорциональную часть прибыли, полученной за счёт имущества ПИФ.

Если говорить о рентных фондах, базирующихся на недвижимости (Фонд Акцент 4), пайщик такого фонда может получать доходность двух видов:
- текущую,
- к погашению.
Текущая доходность – это конечные поступления от арендных платежей, которые распределяются между пайщиками фонда пропорционально количеству принадлежащих им паёв. Периодичность таких выплат оговаривается в правилах доверительного управления, обычно они происходят раз в месяц или квартал. Сумма текущих доходов может меняться в зависимости от количества арендаторов и арендной ставки, появления вакантных площадей и других обстоятельств. Долгосрочные договоры аренды как правило заключаются с условием индексации ставок на уровень инфляции.
Доходность к погашению – прибыль, полученная за счёт разницы между ценой имущества на момент покупки пая и его погашения. Если стоимость активов в составе фонда за время владения выросла, инвестор получит дополнительный доход.
При выплате инвестиционного дохода УК, исполняя функции налогового агента, удерживает и перечисляет в бюджет сумму НДФЛ по ставке 13/15% для налоговых резидентов и 30% для налоговых нерезидентов. При этом базой для выплаты будет сумма за вычетом всех инфраструктурных расходов, в т.ч. вознаграждения УК за управление фондом.

По закону в обязанности УК входит управление фондом, т.е. обеспечение его жизнедеятельности. Как правило, фактические обязанности УК шире. И если управление капиталом может осуществлять только УК, то все остальные функции, как правило, она заказывает у сторонних организаций.
Управление капиталом (Fund Management): создание и управление ЗПИФ. Услуги по управлению инвестициями из средств фонда в недвижимость и иные активы согласно инвестиционной декларации фонда:
- разработка и внедрение инвестиционной стратегии
- подготовка и реализация бизнес-плана в соответствии со стратегией
- выявление стоимости чистых активов (NAV), инвестиционная оценка
- организация управленческого процесса, взаимодействие с инвесторами и третьими лицами
- контроль и отчётность на уровне капитала
- исследования рынка для оценки текущих условий и адаптации стратегии
Управление активами (Asset Management). Состоит в реализации мер, влияющих на соотношение риска и доходности актива (портфеля активов). К этому направлению относится всё, что связано с инвестиционными сделками:
- приобретение/продажа активов
- разработка стратегии управления активом
- подготовка, реализация и адаптация плана управления активом
- управление рисками
- управление строительством, девелопментом и ремонтом;
- оценка, страхование, претензионная работа;
- учёт и отчётность на уровне отдельных активов или портфеля.
Управление собственностью (Property Management). Операционное управление арендными отношениями, продвижением, бухгалтерской и юридической деятельностью объекта недвижимости
- управление арендными отношениями и брокеридж
- администрирование платежей
- управление эксплуатацией здания, безопасностью и клинингом
- контроль соблюдения правил охраны труда и техники безопасности
- разработка ежегодного бюджета объекта
- организация административной деятельности на объекте
- маркетинговое продвижение
Управление технической эксплуатацией (Facility Management). Управляющая компания обычно организует и координирует эту работу, а практическую реализацию поручает инженерным и эксплуатационным организациям, осуществляющим:
- плановое и аварийное обслуживание
- организацию охраны, клининга, парковки
- обеспечение здания коммунальными услугами
- благоустройство и уборку территории
- хозяйственное и производственное снабжение

Чтобы изменить банковские реквизиты необходимо подать анкету зарегистрированного лица на изменение данных в реестре фонда регистратору фонда.
Форму Анкеты можно найти на сайте Регистратора или обратившись по адресу электронной почты, указанному на сайте.
Если инвестиционные паи находятся на брокерском счете, чтобы внести изменения в персональные данные (в том числе, в банковские реквизиты) владельцу паев необходимо обратиться непосредственно к своему брокеру.

УК определяет расчетную стоимость пая по состоянию на последний рабочий день каждого месяца и (если применимо) на последний рабочий день срока приема заявок на приобретение дополнительных инвестиционных паев каждого дополнительно выпуска.
Паи выдаются по РСП, рассчитанной УК по состоянию на последний рабочий день срока приема заявок на приобретение дополнительных инвестиционных паев.

Паи закрытого паевого фонда подлежат погашению при завершении фонда. В некоторых случаях, предусмотренных законом, досрочное погашение возможно.
Паи фонда возможно погасить досрочно, если на общем собрании пайщиков решат изменить правила фонда, или передать права и обязанности по договору управления фондом другой компании, или продлить срок действия такого договора.
Тогда, чтобы погасить паи, нужно будет проголосовать на общем собрании против принятия решения и в случае его принятия подать заявление в управляющую компанию о погашении паев. Это прописано в Федеральном законе «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 N 156-ФЗ и Правилах ЗПИФ.

С документами и информацией по фондам для неквалифицированных инвесторов можно ознакомиться на сайте УК, на странице интересующего вас фонда.
Раскрытие всей информации на сайте по фондам для квалифицированных инвесторов не является обязательным. В связи с этим, запросить для ознакомления документы, перечень которых указан в ПДУ фонда, можно в УК фонда.

Если паи переходят нескольким наследникам, между которыми заключено Соглашение о разделе наследуемого имущества, то каждому из наследников в реестре владельцев инвестиционных паев открывается индивидуальный лицевой счет, на который будут переведены паи каждого из наследников в количестве, указанном в соглашении. В этом случае каждый из наследников сможет распоряжаться полученными паями самостоятельно и независимо от других наследников.
В Соглашении о разделе наследуемого имущества, подписанном всеми наследниками, указывается точное количество инвестиционных паев (в штуках), переходящее каждому из наследников.
Необходимо учесть, что требования Правил ведения реестра в отношении распоряжения не допускают разделение дробной части наследуемых инвестиционных паев. В связи с этим, в Соглашении должны быть определены наследники, которые получат только целые части паев, и должен быть определен наследник, который помимо целой части получит всю дробную часть наследуемых паев.
Если Соглашение отсутствует или в нем не указано точное количество паев (в штуках), то таким наследникам в реестре владельцев инвестиционных паев может быть открыт только счёт общей долевой собственности (ОДС). Чтобы получить причитающееся доли наследуемого имущества, всем наследникам необходимо совместно обратиться в УК для открытия счёта ОДС. Все наследники, участвующие в получении наследуемого имущества, должны собственноручно поставить личную подпись на анкете на открытие счёта ОДС.
После перевода регистратором паёв наследодателя на счёт ОДС наследники вправе распоряжаться полученными паями только совместно.
Рекомендуется заключить Соглашения о разделе между наследниками и зачислить причитающееся количество паев на отдельный лицевой счет каждого из наследников.

ЗПИФ – это паевой фонд, паи которого у управляющей компании можно приобрести только во время его создания или дополнительной выдачи паёв, а погасить – по истечении срока действия ЗПИФ. В остальное время инвестор может приобрести паи закрытого фонда только у другого пайщика, который по какой-то причине хочет их продать. Возможность вторичного обращения паёв на организованных торгах может быть предусмотрена правилами доверительного управления (ПДУ).
По закону недвижимость и имущественные права на нее могут входить только в состав закрытого ПИФ. Существуют ЗПИФ для широкого круга лиц и доступные только квалифицированным инвесторам.

Ни одна УК по закону не может гарантировать ни доходность, ни сохранность, ни возвратность инвестиций – стоимость активов может меняться в зависимости от рыночной ситуации. Более того, каждая УК обязана информировать об обратном –никаких гарантий не существует.
Приобретая пай, пайщик получает ценную бумагу, дающую право на часть прибыли, полученной от управления имуществом фонда. Доходность инвестиций зависит от конъюнктуры рынка, успешности управления фондом и других факторов.
В силу объективных рыночных причин страхование пая невозможно. Однако деятельность УК постоянно контролируется государством с помощью следующих органов и организаций:
- ЦБ РФ,
- депозитарий,
- регистратор,
- аудитор.
Кроме того, управляющая компания нередко страхует объекты недвижимости, входящие в фонд, что позволяет решить проблему возмещения ущерба в случае чрезвычайного происшествия и других неблагоприятных обстоятельств.
Единственный способ уменьшить вероятность негативного сценария – сотрудничество с управляющей компанией, зарекомендовавшей себя как надежная.

ДУ – это доверительное управление, комплексная услуга по управлению активами, которая включает передачу управляющей компании максимального объёма полномочий. При этом правилами доверительного управления могут быть предусмотрены ограничения по совершению отдельных действий с имуществом.
Формат доверительного управления помогает обеспечить системный подход к операционной деятельности и поэтапное достижение целей инвестора.
В доверительное управление могут передаваться любая коммерческая недвижимость: склады, офисы, ТЦ или ТРЦ, другие виды нежилых помещений, а также жильё или апартаменты.

В соответствии с ПДУ фонда выплата инвестиционного дохода осуществляется путем перечисления на банковский счет, реквизиты которого указаны в реестре владельцев инвестиционных паев. В случае если сведения о реквизитах банковского счета для перечисления дохода не указаны или указаны неверные реквизиты банковского счета, выплата дохода по инвестиционному паю осуществляется не позднее пяти рабочих дней с даты получения управляющей компанией новых/исправленных сведений о реквизитах банковского счета для перечисления дохода.
Если в указанные сроки доход вам не перечислен, возможно, в анкете на изменение персональных данных были допущены ошибки, и Регистратор отказал вам в изменении реквизитов и персональных данных.  Либо доход был выплачен по старым реквизитам, если изменение данных еще не произошло.
При выдаче отказа изменение банковских реквизитов в реестре не производится, и управляющая компания не может выплатить инвестиционный доход. В этом случае необходимо повторно подать анкету на изменение данных с учетом замечаний Регистратора, указанных в уведомлении.

Перед приобретением паев Фонда Акцент IV инвестор должен получить статус квалифицированного инвестора у брокера или в управляющей компании фонда, ознакомиться с правилами фонда и только после этого принять решение о покупке паев.
Далее инвестор оформляет, подписывает и передает управляющей компании заявку на приобретение паев с комплектом документов, требующихся для идентификации и квалификации.
После открытия интервала для оплаты паев необходимо внести денежные средства на транзитный счет, открытый для соответствующего фонда.
После включения имущества в состав имущества фонда инвестору выдаются инвестиционные паи, что свидетельствует о том, что между инвестором и УК заключен договор.

Продать паи ЗПИФ по договору купли-продажи в реестре возможно, если фонд не предназначен для квалифицированных инвесторов.
Вторичное обращение паев фондов, предназначенных для квалифицированных инвесторов, по общему правилу допускается только через брокера за некоторыми исключениями (ссылка на другой вопрос).

Для перевода инвестиционных паев с брокерского счета на лицевой счет в реестре владельцев инвестиционных паев необходимо:
- открыть лицевой счет в реестре владельцев инвестиционных паев соответствующего ЗПИФ;
- подать регистратору фонда распоряжение на зачисление инвестиционных паев в Реестр, а депозитарию брокера – поручение на списание инвестиционных паев со счета депо.
По вопросу подачи поручения депозитарию брокера необходимо обращаться непосредственно к брокеру.

Порядок наследования инвестиционных паев полностью подпадает под регулирующие нормы законодательства РФ в отношении наследования несовершеннолетними. В случае смерти владельца инвестиционных паев и при условии отсутствия у несовершеннолетнего наследника родителей или усыновителей – его законными представителями становятся опекун (до 14 лет), или попечитель (от 14 до 18 лет). В этом случае, в анкете физического лица, помимо сведений о зарегистрированном лице в реестре паев, должны содержатся сведения об опекуне (попечителе), согласно Регламенту специализированного регистратора. Для принятия наследства разрешения органов опеки и попечительства не требуется.

1. Инвесторы передают управляющей компании деньги или другое разрешенное имущество, получая в обмен паи, количество которых пропорционально вложенным средствам. Срок действия фонда определяется заранее и обычно составляет от 3 лет до 15-49 лет в зависимости от того, для кого предназначены паи.
2. Когда необходимая сумма собрана, фонд приобретает активы в свой портфель и, как правило, закрывается для новых инвесторов, хотя, при определенных условиях, может быть и открыт для новых вложений по дополнительной выдаче.
3. Сформированный фонд выходит на этап получения стабильного потока рентных платежей, а пайщики на периодической основе получают свой инвестиционный доход, если это предусмотрено правилами.
4. По окончании срока действия фонд расформировывается, а паи погашаются по текущей на тот момент стоимости.

Инвестиционный доход, подлежащий выплате пайщикам, формируется преимущественно из поступлений в фонд от активов фонда, например, в случае владения недвижимостью – от арендных платежей. Размер дохода на один пай определяется путем деления дохода, подлежащего выплате пайщикам, на общее количество выданных паев фонда на дату, определенную в ПДУ.
Доход от недвижимости может быть двух видов:
- текущий: регулярное получение арендных платежей;
- к погашению: за счёт разницы между ценой имущества на момент покупки и продажи.
В общем упрощенном виде доходность фонда рассчитывается как соотношение полученной прибыли к сумме вложений в процентах:
Доходность = (прибыль / сумма вложений) х 100 %

ПДУ (правила доверительного управления) – основной документ, определяющий правоотношения между владельцами инвестиционных паев ПИФ и управляющей компанией фонда. ПДУ и изменения в них подлежат согласованию специализированным депозитарием фонда или регистрации в Банке России. Инвестор, покупающий пай фонда, присоединяется к стандартному договору и приобретает права и обязанности, прописанные в правилах ЗПИФ.
В частности, ПДУ включают в т.ч.:
- полное наименование фонда
- порядок и срок формирования фонда
- инвестиционную декларацию
- состав имущества фонда
- права владельцев паев
- порядок и сроки выплаты денежной компенсации при погашении паев
- основные сведения о порядке налогообложения доходов инвесторов
- права и обязанности УК
- порядок и сроки выплаты комиссии УК
- перечень расходов фонда
Общие требования к содержанию ПДУ паевыми инвестиционными фондами содержатся в п. 1 ст. 17 Закона «Об инвестиционных фондах», а также в нормативных актах Банка России.
По каждому фонду создается и утверждается свой документ ПДУ, которые можно получить в управляющей компании

Если инвестиционные паи находятся на брокерском счете, чтобы внести изменения в персональные данные (в том числе, в банковские реквизиты) владельцу паев необходимо обратиться непосредственно к своему брокеру.

При первичной выдаче паев вы можете приобрести любое, целое или целое с дробным, количество паев.
Однако в период выдачи дополнительных паев получить целое количество не представляется возможным. Это происходит потому, что расчётная стоимость паев (РСП), определяется после определенного срока жизни фонда, в течение которого стоимость активов изменилась. Таким образом в день подачи заявки невозможно рассчитать точную сумму, необходимую для покупки целого количества паев.
Именно поэтому положениями нормативных актов ЦБ РФ и ПДУ фондов предусмотрена выдача дробного количество паев. Чаще с точностью до 5 знаков после запятой.

Паи фонда, листингованного на Московской Бирже, можно в любой момент продать через брокера. Это относится и к квальным, и к неквальным фондам
Для продажи паев на бирже инвестору необходимо обратиться к брокеру и получить от него исчерпывающие инструкции с указанием каждого шага. Чаще всего это:
- открыть брокерский и депозитарный счета у компании-брокера;
- подать регистратору фонда передаточное распоряжение на списание инвестиционных паев, а депозитарию брокера – поручение на зачисление паев на торговый раздел счета депо;
- предоставить депозитарию подтверждающие документы: выписку по операциям по лицевому счету в реестре фонда и уведомления регистратора об открытии счета в реестре и выдаче паев. Документы можно получить у регистратора;
- подать торговое поручение на биржу с помощью своего брокера. Сделка по реализации паев совершится, если найдутся участники торгов, которые будут готовы приобрести паи на указанных инвестором условиях.
Обращаем ваше внимание, что при реализации паев на бирже сделка возможна только в отношении целой части инвестиционного пая.
За подробностями рекомендуем обратиться к своему брокеру.

Чтобы пересчитать сумму исчисленного налога по уже произведенным погашениям инвестору необходимо предоставить брокеру комплект документов по запросу брокера.
Обычно документы предоставить можно в одном и следующих форматов:
- оригиналы,
- нотариально заверенные копии.
Документы можно доставить в лично, почтой или курьерской службой.
Обращаем ваше внимание, что подтверждать затраты на приобретение паев через брокера необходимо при каждом ЧДП!

ЗПИФ – это долгосрочные инвестиции, которые дает пайщику следующие возможности:
- диверсифицировать инвестиционный портфель
- инвестировать в коммерческую недвижимость
- за небольшую стоимость пая получить долю в высококачественном объекте недвижимости
- организовать привлечение финансирования из средств фонда
- получать пассивный доход от выплат промежуточного дохода и частичного погашения паев, если это предусмотрено правилами
- снизить налоговую нагрузку – операции внутри фонда не облагаются подоходными налогами (НДФЛ, налог на прибыль)
- потенциально защитить капитал от инфляции: цена на недвижимость в России как правило постоянно растет
- получить инструмент, наследуемый в общем порядке
- доверить все заботы по управлению профессионалам высоко уровня (выбор объектов, страхование, обеспечение безопасности, заключение выгодных арендных договоров, содержание и ремонт объектов и др.)
- получить контроль за распоряжением имуществом фонда со стороны государства