Ускользающие деньги: как владельцы ТРЦ и их арендаторы делят доходы

Опубликовано в Forbes В пандемию многие ретейлеры добились от арендодателей скидок или перехода на так называемые гибридные договоры. Это как если бы вы снимали квартиру, но не платили фиксированную аренду, а отдавали какую-то долю зарплаты. По сравнению с докризисными временами бизнес и у арендодателей, и у арендаторов усложняется. На какие ухищрения идут обе стороны, чтобы выжить? В пандемийный 2020 год выручка крупнейших владельцев торговой недвижимости, входящих в рейтинг «Короли российской недвижимости» Forbes, упала почти на четверть — до $5,8 млрд. Локдауны и ограничения заставили арендодателей пойти на уступки арендаторам — предоставить скидки или вовсе изменить типы договоров. В 2021 году арендный доход немного вырос, но сами взаимоотношения рантье и арендаторов изменились, похоже, безвозвратно. Гибридный договор На сегодняшний день наиболее распространенными стали так называемые гибридные договоры. По их условиям часть платы является фиксированной, а часть — процентом от оборота, говорит президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко. По его словам, размер оборота арендодатель узнает, получив информацию об операциях юрлица, которая хранится у оператора фискальных данных (ОФД). Доступ к этой информации и открывает арендатор арендодателю. Кроме того, оборот можно контролировать через предоставление z-отчетов (отчет по кассовым операциям за день) и кассовых книг ретейлера, добавляет руководитель направления «торговые центры» департамента брокериджа RRG Виктория Тупикова. Существуют два типа условий гибридных арендных договоров, о них рассказали собственник торговых площадей и представитель федеральной сети общепита. В одном случае арендатору устанавливается минимальный размер арендной платы, равный примерно 50% от базовых ставок аренды. Например, если полная фиксированная арендная плата составляет 800 000 рублей в месяц за помещение, то при переходе на «гибрид» минимальный платеж — 400 000 рублей, объясняет представитель федеральной сети общепита. В условиях договора указывается, что арендатор платит либо эту минимальную ставку, либо 20% от оборота за месяц в зависимости от того, какая из сумм будет больше. «Это все равно выгодно арендатору: на таких условиях за год платежи составили 9,08 млн рублей, а при полностью фиксированной ставке они составили бы 9,6 млн рублей», — подсчитал собеседник Forbes. Такая схема наиболее характерна именно для общепита, пояснил представитель другой ресторанной сети. Второй вариант гибридного договора подразумевает, что арендатор платит и минимальную фиксированную часть, и процент от оборота, объяснили два представителя сетевого ретейла. По их словам, фиксированная ставка в этом случае может составлять 5-15% от полной, базовой. Размер процента от оборота зависит от разных факторов: площадь занимаемого помещения, сегмент, в котором работает арендатор, и многое другое. По данным Knight Frank (есть в распоряжении Forbes), максимальную долю оборота при гибридных договорах платят развлекательные центры и общепит: в среднем она составляет 15%. Немного меньше — до 14% — платят арендаторы небольших (50-300 м2) помещений в основных торговых галереях. Минимальный же процент от оборота (1,5-8%) платят якорные арендаторы, супер- и гипермаркеты и арендаторы больших площадей (450-7000 м2). Конфликт интересов Гибридный формат договоров аренды стал компромиссом, поскольку собственники хотели бы, как и раньше, получать гарантированный фиксированный доход, а арендаторы предпочли бы избавиться от фиксированной части и платить только процент, рассказали опрошенные эксперты. Арендодателей можно понять. «Фиксированные ставки очень важны владельцам торговой недвижимости, особенно ТРЦ, поскольку они связаны долговыми обязательствами перед банками и инвесторами, — объясняет генеральный директор управляющей компании BlackStone S.A.Ricci Евгений Кузьмин. — Кредиторы оценивают исключительно абсолютные величины — базовые ставки аренды, только так можно просчитать доходность объекта на длительном промежутке времени». У кого-то получается работать по-старому. «Высокие фиксированные ставки еще практикуются, их сохраняют самые востребованные торговые центры, где очень низкая ротация арендаторов», — объясняет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.