Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Опубликовано в Forbes В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов. По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м. «В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская. На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях. В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова. Маленький, но свой У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. «Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова. Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. «Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества». «Пропал Калабуховский дом» Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».