Кривые продажи: торговые центры ждут «новой эры»

Опубликовано в CRE Retail По прогнозам CORE XP, общая площадь открытых в 2024-м торговых центров в России достигнет 350,8 тыс. кв. м, что на 5,2% ниже, чем в прошлом году. На декабрь обеспеченность торговыми площадями в Москве составляет 489 кв. м на тыс. человек, в городах-миллионниках – 514 кв. м на тыс. человек. Средний объём ввода, как в Московском регионе, так и в России в целом сохраняется на низком уровне. Впрочем, по итогам трёх лет в «Магазине Магазинов» объём нового предложения в стране всё-таки называют рекордным. При этом достигнутый показатель всё равно намного ниже, чем в 2021 году, и вряд ли уровень 2021-го будет достигнут в обозримой перспективе, не говоря уже о периоде до 2017 года. До середины декабря крупнейшими открытиями в сегменте торговой недвижимости признаны вторая очередь «Броско Молл» в Хабаровске (33 500 кв.м GLA), «Кузьминки Молл» в Москве (33 000 кв.м GLA), «Любимово» в Краснодаре (28 200 кв.м GLA). И, несмотря на закрытие крупных и старейших объектов, таких как ТЦ «Тройка», рынок продолжает развиваться умеренными темпами, указывают в NF Group. «Самый важный тренд, который стоит обозначить: заканчивается первый год, когда собственники торговых центров и ритейлеры не находятся под прессом внешних факторов, – рассуждает Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. – Ведь именно они сильнее всего ощущали влияние пандемии и постковидного периода, начало СВО и отток международных брендов. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился до 8%, Санкт-Петербурга – до 7%, что говорит об очевидном оздоровлении рынка: собственники экспериментируют с концепциями и tenant-mix, ритейлеры – с форматами». Эдуард Тишко, директор, управляющий партнер LCM Consulting, соглашается: как минимум, в первом полугодии событий, способных глобально повлиять на сегмент, не было, и рынок жил в «новой нормальности», сложившейся в последние четыре года. «Ключевые события происходили, конечно, в процессе «передела» собственности, который обусловлен двумя причинами, – перечисляет г-н Тишко. – Во-первых, это продолжающаяся продажа активов западных стейкхолдеров в связи с их уходом с российского рынка, запущенным ещё в 2022 году. И здесь событиями года, безусловно, стали крупные инвестиционные сделки, такие, как продажа российских активов компании Ceetrus общей площадью свыше 150 тыс. м2 и продажа последних активов Ingka Group в России. Во-вторых, это избавление от активов российскими девелоперами, которые, тем самым, завершали цикл некоторых своих проектов. Например, продажа ЦДМ (GBA 73 тыс. м2) «Киевской площади» в Москве, ТЦ «Макси» (GBA 55,7 тыс. м2) в Петрозаводске череповецким предпринимателям и продажа ТЦ «Бахетле» в Казани (GBA 16,8 тыс. м2), которая была произведена с целью оптимизации девелоперского портфеля». А вот осенью произошли важнейшие события, которые смогли по-настоящему тряхнуть рынок – это рост ключевой ставки и ослабление курса рубля, продолжает эксперт. Сокращение инвестиционно-строительной активности уже в 2025 году приведет к сокращению числа новых проектов в сфере торговой недвижимости, прогнозирует он. Из-за роста ключевой ставки и в связи с высокой закредитованностью, собственники многих торговых центров уже забили тревогу о риске банкротства. Добавим к этому необходимость расходов на реконцепцию для подавляющего числа торговых объектов в стране; рост расходов, связанный с увеличением налоговой базы с 1 января 2025 года; ожидаемый в краткосрочной перспективе скачок инфляции и последующее за ним падение товарооборота арендаторов. Всё это уже в первом квартале 2025 года приведёт к спаду доходов от аренды, который, в свою очередь, может стать причиной всё тех же банкротств ряда торговых центров или необходимости продажи объектов, являющихся залоговыми активами, для погашения собственниками кредитных обязательств. Григорий Печерский, управляющий партнер ADG group: Конечно, один из наиболее значимых факторов влияния на рынке девелопмента в уходящем году – повышение ключевой ставки Центральным банком. Девелоперы будут учитывать возможное дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики в долгосрочных стратегиях развития. Это, в том числе, приведет к более сдержанным инвестициям в строительство новых объектов, что может оказать влияние на перенос сроков открытия строящихся. Ещё один набирающий силу тренд – диверсификация девелоперами портфелей. Если раньше крупные игроки обычно концентрировали усилия на работе в одной нише, то сегодня всё чаще развивают объекты в разных сегментах. Это позволяет, в частности, оптимизировать управление рисками в кризисных условиях и усилить конкурентные позиции. Одно из ключевых событий года для рынка – открытие пятиэтажного флагманского магазина Lime в здании Дома моделей на Кузнецком мосту спустя год после подписания сделки, которая позволила российскому ретейлеру снизить арендную плату на 35% по сравнению со ставкой предыдущего арендатора – бренда Nike. Сделка интересна не только привлекательными условиями аренды, но и тем, как новый арендатор подошел к использованию лота. На четвертом этаже нового флагманского магазина в будущем заработает арт-пространство Gallery. Это один из примеров использования площадки внутри объектов коммерческой недвижимости для развития досуговых концепций, в том числе в новых форматах. Если раньше подобные решения были редкостью, то в последнее время их становится все больше, как и растет разнообразие досуговых форматов и концепций. Мы, кстати, в рамках нашего проекта тоже недавно открыли музей в районном центре «Место встречи Первомайский», который стал первым подобным досуговым пространством в сети. Как и в прошлом году, мы видим продолжение развития новых якорей в сегменте спорта и общепита, которые становятся все более привычными для объектов торговой недвижимости. В частности, фитнесов и фуд-холлов, которые способствуют удержанию и увеличения трафика в объектах торговой недвижимости. Ключ переломан пополам Основная утраченная иллюзия года для рынка была связана именно с заявлениями Банка России в феврале и марте о стабилизации ситуации к концу 2024 года, считает Эдуард Тишко. Среднесрочный прогноз по ключевой ставке составлял на тот момент 13,5–15,5% годовых, к 2025 году — 8,0–10,0% годовых. Разворот регулятора летом 2024 года в сторону беспрецедентного роста и сохранения нового уровня показателя в перспективе 1-2 лет оказал эффект «ледяного душа». «В ближайшие два года все участники рынка торговой недвижимости будут вынуждены адаптироваться к новым экономическим условиям, — убеждён эксперт. — Пока ещё сохраняется небольшая надежда на мирное разрешение внешнеполитической ситуации в связи со сменой руководства в США. Но есть и понимание, что Трамп может стать очередной утраченной иллюзией уже 2025 года». Ожидаемой активизации строительной активности после завершения адаптации рынка к новой реальности не произошло, соглашается Полина Афанасьева, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP. Высокие процентные ставки привели к существенному и заградительному удорожанию кредитов для застройщиков и покупателей, замедлив темпы строительства и снизив спрос на недвижимость, подчёркивает Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. Рост цен на строительные материалы и оплату труда ещё больше удорожил проекты, заставляя девелоперов откладывать или замораживать новые инициативы. Значительное повышение ключевой ставки вынуждает владельцев торговых центров ускорять и рост арендных ставок, добавляет Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. Такой темп выдерживают не все арендаторы, и свыше 1000 малых и больших торговых центров по России могут ожидать сложные времена в следующем году, если ключевая ставка останется на текущем уровне или выше, прогнозирует она. Рост ключевой ставки вообще разделил рынок на «до» и «после», резюмирует Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент». «Именно последние события в стране запустили механизм различных изменений во взаимодействии арендодателя и ритейла, – напоминает эксперт. – С одной стороны, это повышение налогов для ИП, с другой — увеличение стоимости обслуживания кредитов для девелопмента, имеющего кредитные договоры с плавающей процентной составляющей. Всё это неминуемо приведет к повышению арендных ставок. Соглашусь и с тем, что многие объекты сменят собственников, не пережив проблем с обслуживанием кредитных договоров. На собственном примере отмечу, что при наличии устойчивых финансовых групп, сегодня лучше закрывать долгосрочные кредиты, чтобы адаптация к новым вызовам была менее болезненной». «И вот, с одной стороны, весь год снижалась напряжённость от завершения процесса редомиляции капитала, с другой – постоянное повышение ключевой ставки, – продолжает Марина Толстошеева. – Всё это ускорило рост стоимости строительства, конечной цены продажи объекта и, ещё больше, рост ставок аренды в отдельных сегментах. Кроме того, ожидается снижение инвестиционной активности в новые проекты в следующем году. Компании закрывают все потребности в росте в 2024-м, стараясь закрепить статус-кво хотя бы на ближайшие один-два года. Отсюда и рекордные показатели по сделкам во всех сегментах». «Лихорадочный рост ключевой ставки изменил планы развития большинства девелоперов и ритейлеров, вызвал торможение объемов строительства и ввода новых объектов коммерческой недвижимости, повлиял на динамику заполнения площадей в ТРЦ и проведение реноваций, – поддерживает Игорь Коновалов, председатель правление группы «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ». – Уже в 2025 году многие компании будут вынуждены работать на банки, а если в декабре ключ вырастет до 22-23% и продержится таковым достаточно долго, то рынок увидит и череду банкротств. И даже в части заявленных в этом году реноваций подведу итоги так: стартовали многие, но добежать до финиша не у всех хватило сил. Что ещё было в 2024-м? Да почти всё, что и в последние два года: санкционный режим крепчал, иностранные бренды продолжали грустно уходить. Подошла очередь расставаться с российскими активами и крупнейших. Французская группа передала местному менеджменту бизнес «Леруа Мерлен», продолжается ребрендинг сети в «Лемана ПРО». «Ашан» тоже готовится тихо покинуть Россию по причине санкций Евросоюза. На подходе – новые санкционные пакеты. В общем, рынок вялый, активность инвесторов низкая. Кто решится на новый, масштабный проект ТРЦ при нынешней себестоимости строительства и ставке по кредиту? Ну а мировое событие 2024 года – победа Дональда Трампа на выборах в Штатах. Вот оно и задаст тренды в планетарной макроэкономике и политике, повлияет на поведение «европейских американцев», на сделки, дебюты и провалы в ближайшие годы». Резеда Садритдинова, коммерческий директор «Ритейл Парк 1»: Конечно, наиболее значимый тренд 2024 года для рынка и в целом всей экономики – это рост ключевой ставки, что напрямую влияет на объем и привлекательность заемного финансирования не только для собственников недвижимости, но и для ритейлеров. Если говорить про спрос и предложение на торговые площади, то в 2024 году тот бум, который мы наблюдали в 2023-м по запросам арендаторов на новые площадки, пошел на спад, фокус – на качественные площадки, а также оптимизацию и корректировку при необходимости, тех форматов, которые были заявлены ранее. Торговые центры, в большинстве своём, смогли адаптироваться, заполнить пустующие локации, принять концептуальные и важные решения для будущего развития. 2024 год в плане выхода новых брендов был также достаточно интересным, только по моим подсчетам вышло на рынок около двадцати трёх новых марок, при этом около 35% из них бренды из Китая. На 2025 год заявлено также достаточно много новых марок, в основном из Турции. Посмотрим, что будет реализовано по факту. Очень интересным и перспективным видится тренд на различного рода интеграцию нового предложения в стандартные магазины, которое, в моем понимании, направлено, прежде всего, на создание уникального клиентского опыта, например, открытие кафе в магазинах одежды – Lime, Sela и другие. Источник: FASHION House Outlet Московская осень Ввод торговых площадей в Москве с начала 2024 года достиг почти 100 тыс. кв. м, сообщают в IBC Real Estate. Уже к началу декабря в Москве открылись восемь качественных торговых объектов: ТЦ «Кузьминки Молл» (GLA 33 тыс. кв. м), «Орион» (GLA 21 тыс. кв. м), «Лайнер» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Первомайский» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Баку» (GLA 9,1 тыс. кв. м), «Прага» (GLA 6,4 тыс. кв. м), «Планета» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Солнцево» (GLA 4,7 тыс. кв. м). Шесть из восьми открывшихся объектов являются проектом реконструкции советских кинотеатров ADG Group. По предварительным прогнозам, объем ввода в 2024 году превысит 150 тыс. кв. м. До конца года к открытию заявлены Botanica Mall (GLA 25,5 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Ботанический сад» и ЗУМ (GLA 25 тыс. кв. м) на территории квартала «ЗИЛарт». В CORE.XP оценивают новые московские открытия до конца года в 112,2 тыс. кв. м, что, по подсчётам аналитиков компании, превысит значение прошлого года почти в три раза. 55% ранее заявленных к открытию торговых центров перенесли дату открытия на следующий год.