Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

Опубликовано в CRE Retail «К концу девяностых-началу двухтысячных торговля в Москве начала плавно, но окончательно переселяться с улиц, рынков и из маленьких палаток в красивые, современные и светлые торговые центры, – вспоминает Резеда Садридтинова, коммерческий директор «Ритейл Парк 1». – Среднестатистический покупатель на тот момент был не настолько искушен, а значит, и требований к локации, инфраструктуре, сервису, комфорту у него было не так много, как сегодня. Из большого списка тех лет выделю, по разным причинам, только три: «Рамстор» на Ярцевской, «Охотный ряд» и «Атриум». «Рамстор» на Ярцевской – настоящий дедушка торговых центров Москвы – открылся в 1997 году, и стал чем-то действительно новым и уникальным для нашей торговли. Но – новое время, новая аудитория, новые потребности, и собственник принимает, как мне кажется, очень смелое решение – полный снос и новое же строительство. В 2015 году на его месте открылся МФК "Кунцево Плаза". "Охотный ряд" же запустился к 850-летию Москвы, и стал своего рода визитной карточкой города и туристическим магнитом. Уникальная локация, интересное архитектурное и проектировочное решение, купол-фонтан "Часы мира", фонари, скульптуры. Годы идут, времена меняются, но "Охотный ряд" остается неизменным и в топе. Ну и третий торговый центр в личном рейтинге, конечно, "Атриум", открывшийся в 2002 году. Это, как первая любовь, которую никогда не забудешь: именно "Атриум" был первым моллом, который я увидела, приехав студенткой в Москву, с него начался мой роман с торговой недвижимостью. Кстати, вы помните, что именно в «Атриуме» снимали первые программы Comedy Club? Объект смог очень своевременно занять четкую нишу, проведя реконцепт в 2008 году, став торговым центром "не для всех" и "точкой входа" для многих иностранных брендов на наш рынок. И постоянно развивался дальше, адаптировался, оставаясь актуальным». В свою очередь, Гузель Гумерова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» по направлению ТЦ, среди наиболее интересных и значимых торговых центров Москвы, открывшихся более двадцати лет назад, называет: «Щуку» (1993 год) – как «один из первых коммерческих центров в Москве, прототип современных ТЦ»; «Филион» (1992 год) – как «первый специализированный центр мебели и интерьера, успешно реконцептуализированный в 2008 году»; «Будённовский» (2000 год) – как «первый ТЦ за пределами Садового кольца в спальном районе»; «Электронный рай» (конец 90-х) – как «известный компьютерный рынок, ставший ТЦ электроники»; «Охотный ряд» (1997 год) – как «один из первых современных ТЦ в центре Москвы»; «Атриум» (1999 год) – как «крупный ТЦ на Садовом кольце, ставший образцом для многих последующих проектов»; «Горбушкин двор» (2001 год) – как «один из первых крупных специализированных центров электроники и компьютерной техники». «Первый тип торговых центров на заре российского профессионального рынка – случайные, разовые инвестиционные проекты, или появившиеся в так называемой доминантной локации (и этот тип до сих пор жив, – размышляет Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA concept. – Второй – проекты, из которых выросли затем целые сети торговых центров. Тут нужно ещё уточнить, что в Москве, да, в принципе и в других крупных городах, первые ТЦ в современном прочтении появлялись часто на месте советских, а иногда и дореволюционных объектов. Один из самых первых новых объектов – «Рамстор» на Ярцевской, который представлял собой на тот момент продуктовый гипермаркет, торговую галерею, «Макдональдс». Проработав чуть больше десяти лет, был снесен, а на его месте построен «Кунцево Плаза». «Охотный ряд» же, занимая лучшую локацию в России, тем не менее, растерял всю привлекательность и, соответственно, места в рейтингах. Причиной тому, конечно, стали ошибки в управлении. Ну а открытие «Меги Тёплый Стан» и «Крокуса» – начало новой эры, ознаменованной появлением первых профессиональных проектов большой площади, которые в итоге выросли в сетевые. Кстати, в Петербурге, например, торговые объекты стали запускаться с большим опозданием относительно Москвы, и многие, в лучшем случае, повторили успехи «Охотного ряда», выезжая, главным образом на топовой локации. В худшем случае – стали гранд-базарами под крышей». Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow: Одним из первых в Москве был открыт торговый центр «Дружба». В ознаменование российско-китайской дружбы, он всегда шел своим, восточным путем, зачастую ломая привычные стереотипы и правила управления проектом. Благо, время дефицита и локация прощали все ошибки. С большим опозданием, но все же – центр обрел свою оптимальную концепцию, которая удовлетворяет офисно-студенческому трафику района. В объекте допущены были все возможные планировочные и управленческие ошибки: это и наличие отдельных магазинов, и лестничные многоэтажные пролеты и разрывность трафика, который входит и выходит в изолированных сегментах. Разумно-рациональным решением последних лет стало создание фуд-холла на верхнем уровне, где теперь обедает половина района и который собрал заново весь проект вокруг себя. «Смоленский пассаж», открытый в кризис 98-го, был когда-то первым люксовым центром Москвы. Бизнесмены собирались на деловые встречи в пиццерии на первом этаже, а «Калинка Стокманн» демонстрировал голодной до западного изобилия Москве невиданные деликатесы, экзотические товары для дома, достойные особняков Майами по нашему общему тогда москвичей мнению. Сегодня первая очередь «Смоленского пассажа» в попытках усидеть на всех стульях сразу оттягивает редевелопмент здания, который надо было провести еще 15 лет назад. Масштабная реконструкция – это и существенные инвестиции, и потери арендного потока, и риски, связанные с возможным не возвратом лояльного клиента во вновь открывшийся проект. Наилучшие же навыки выживания показал «Охотный ряд», не упустивший за многие годы ни одного клиента, ведь его покупателями всегда были туристы центра столицы – посетители Красной площади. Если бы аналогичный проект был вынужден конкурировать с другими торговыми центрами, он бы не выжил, но локация и отсутствие необходимости работать над возвратом покупателя дает статус объекту «лучшей пенсии» акционера: ничего не надо делать, только поддерживающая терапия ремонтами и ежедневный душ Шарко полов. ГУМ же, очевидно, стоит в стороне от других торговых центров Москвы, ведь это не просто очередной объект, это наследие. За время управления компанией «Боско» выручка с квадратного метра исчислялась непосредственно в продажах товара, ведь наилучшие локации были заняты собственными магазинами компании, что, безусловно, определяло проект как наиболее устойчивый актив Москвы. Позиционирование ТЦ до 2022-го года было витриной достижений современной России. Лучшие мировые бренды в контексте истории, милейшее мороженое в вафельных стаканчиках и музыка советских композиторов из динамиков. Сегодня УК судорожно заменяет суррогатами закрытые Tiffany и Hermès. Возврат же проекту статуса первого магазина страны лежит, по моему мнению, в большей, а не меньшей аутентичности. Ну и «Атриум», к которому лично я когда-то приложил руку, создан просто, и в этой простоте и кроется его успех. Оптимальное распределение трафика дает ТЦ фантастические выручки аренды на всех этажах равномерно. Проблема проекта всегда была в альянсе нескольких совладельцев, которые даже при всех принимаемых регламентах «о ненападении», пытаются вытащить свой личный максимум с квадратного метра. Сегодня проект требует и реконструкции, и ревитализации, но кто ж на это пойдет с текущими выручками. Московское долголетие «Двадцать лет назад была совершенно другая картина мира и рынка – и в регионах, и в Москве, которая хотя и считалась впереди планеты всей, но тоже очень отличалась от сегодняшней, – соглашается Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления торговой недвижимостью. – В итоге топовые ТЦ тогда развивались либо у метро, либо, как «Охотный ряд», вообще около Красной площади, и вот они до сих пор хорошо себя чувствуют. Эти объекты проводят реконцепции, заменяют операторов, и пользуются одновременно трафиком и из местных, и из гостей города. «Атриум» тоже находится на одной из самых оживленных станций метро – у Курского вокзала, и здесь схожая ситуация с потоками – уезжающие/приезжающие, люди из метро, местные жители. Безусловно, этот трафик лишь отчасти конвертируется в покупки, но есть и целевой – те клиенты, которые всё-таки специально едут в ТЦ пошопиться и поесть».