Мелочь пузатая: почему бум продажи офисов в нарезку может выйти рынку боком

Опубликовано в CRE Retail По итогам первых трёх кварталов общий объём сделок по покупке офисных блоков и этажей на московском рынке составил около 183 тыс. кв. м, подсчитывает Иван Соколов, заместитель директора департамента офисной недвижимости NF Group. Показатель почти соответствует результату прошлого года, который превысил отметку в 208 тыс. кв. м. В 2022 году объем продаж лишь немного перешагнул 81 тыс. кв. м, указывает эксперт. «Фактически активные продажи мелкой нарезки начались ещё в 2021 году – тогда суммарный объем продаж блоками и этажами в Москве составил 140 тыс. кв. м, – напоминает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. – Далее показатель продолжил ежегодно расти, за исключением точечного снижения в 2022 году». В WEWALL сообщают, что в Москве общий объём продаж офисов в нарезку уже за I–III кварталы достиг 160 000 кв. м, что является рекордным значением для этого сегмента. Средняя площадь сделки варьируется от 320 до 380 кв. м. Для сравнения: за аналогичный период 2023 года объем офисов в нарезку составил порядка 110 000 кв. м, что на 45% ниже результатов 2024-го. По итогам уходящего года суммарный объем продаж мелкой нарезки может превысить рекордные для сегмента 200 тыс. кв. м, соглашается Екатерина Белова. Эксперт оценивает долю мелких лотов для офисного рынка как существенную – 10% от ожидаемой суммы купленных и арендованных площадей в Москве в 2024 году. Основной спрос по количеству сделок в продаже блоками вообще приходился на небольшие сделки объемом до 100 м2 (46,8%), добавляет Екатерина Крюкова, управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital . «Конечно, офисы продавались всегда – и десять, и более лет назад были блоки и двести, и триста, и четыреста метров, однако бум такой мелкой нарезки фиксируется только сейчас, – размышляет Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям Ricci | Офисы. – И, говоря о Московском регионе, вплоть до половины сделок теперь приходится на мелкую нарезку». Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group, оценивает долю выставляемых на продажу в формате мелкой нарезки площадей в Москве в одну треть. «Девелоперы обычно делят здания на три части: первая треть предназначена для мелкой нарезки (в Level work Воронцовская это – от 40 квадратных метров), – перечисляет эксперт. – Вторая треть — для более крупных лотов, таких, как половина этажа или деление этажа на три части. И третья — для продажи целыми этажами. Если возникает спрос на большие площади, лоты могут объединяться и продаваться уже целиком. В случае же отсутствия такого спроса, большие площади можно разделить на более мелкие и продать отдельно. Такой гибкий подход позволяет эффективно реагировать на потребности рынка и оптимизировать продажи. Сейчас мы все вообще находимся в процессе перехода от традиционной продажи больших офисных помещений компаниям к продаже в мелкую нарезку. Кстати, на рынке также были прецеденты, когда компании оставляли часть помещений за собой, размещали там арендаторов и продавали эти объекты как арендные».