Маленькие и одинаковые

Опубликовано в Forbes Все торговые центры, ввод которых пришелся на 2022 год или запланирован на 2023-й, имеют небольшую площадь и относятся преимущественно к районному формату (то есть сравнительно небольшие объекты), следует из отчетов крупных консалтинговых компаний. По данным NF Group (есть у Forbes), за 11 месяцев в Москве открыто шесть торговых объектов недвижимости с суммарной арендопригодной площадью 83 200 кв. м, итоговый ввод за год может составить 148 200 кв. м при условии открытия всех заявленных объектов. Для сравнения, арендуемая площадь одного только торгового центра «Авиапарк» на Ходынке составляет 230 000 кв. м. По подсчетам CORE.XP (также есть у Forbes), в Москве с начала года введено только 58 000 кв. м торговых центров, и все они пришлись на формат «районников». Анализ компании на рынке услуг в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership (бывший Cushman & Wakefield) показывает, что ввод составил 76 700 кв. м. Все компании подчеркивают, что как минимум в следующем году в Москве не будут строиться крупноформатные ТЦ — начинается «эпоха районников». Опрошенные Forbes участники рынка считают, что больших ТРЦ в Москве более чем достаточно и дальнейшее развитие за счет исключительно «районников» логично. Но есть здесь и свои сложности: небольшие ТЦ будут конкурировать за арендаторов с объектами стрит-ретейла по соседству, зачастую «районники» нуждаются в реконцепции и ремонте, и не все перспективные арендаторы готовы заходить в этот формат. Как Москва разлюбила моллы Крупные торговые центры площадью 100 000 кв. м и более перестали строить вовсе не из-за реалий 2022 года, говорят собеседники Forbes. По их словам, в Москве уже достаточно объектов такого размера, а если кто-то из крупных инвесторов решит, что ему нужен в портфеле большой ТРЦ, такой намного проще купить, например, у банков. «На сегодня на рынке нет недостатка в больших ТЦ, а экономика строительства и заполнения новых больших объектов не во всех случаях однозначно привлекательна, — подчеркивает управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский. — Поэтому сегмент крупных ТЦ будет в ближайшее время относительно статичен. Там сейчас концентрируются интриги вокруг ухода одних арендаторов и прихода других. А жилые комплексы продолжают проектироваться и вводиться, и именно там будут стоять новые «районники». «Большие проекты сложно и долго заполнять, дорого раскручивать, нужно много вкладывать, — рассказывает генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — И далеко не факт, что через несколько лет они будут нужны в таком количестве, то есть существует риск просто «зарыть» деньги в полупустое здание. Конкуренция в этом сегменте уже приличная, есть лидеры, а растущего нового спроса нет — наоборот, есть отток брендов из-за стремительного ухода западных сетей и оттока покупателей в интернет». «На карте Москвы еще есть «белые пятна», где есть потенциал для реализации крупного формата с точки зрения емкости рынка, — уточняет управляющий партнер Retex Полина Жилкина. — Но есть факторы, которые удерживают инвесторов от такого шага. Меняются покупательские привычки. Привлечь трафик в крупный объект сегодня можно только имея беспроигрышный состав арендаторов. Обеспечить такой весомый аргумент в сегодняшних условиях достаточно сложно, многие сегменты просели в показателях выручки, а арендаторы поставили развитие на паузу». Ряд опрошенных экспертов считает, что с экономической точки зрения инвесторам лучше просто купить уже готовый торговый центр, даже крупный. «Зачем строить новый объект с такими рисками, если можно купить готовый проект у банка, где стоимость метра будет куда ниже стоимости строительства», — говорит генеральный директор Ricci | Blackstone Евгений Кузьмин. «Банки уже начинают продавать доставшиеся им ТРЦ с дисконтом, — добавляет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. — А зачем строить новый ТРЦ, если можно его приобрести с дисконтом, на падающем рынке и ниже себестоимости строительства». Упадок крупных ТРЦ — не единственная причина роста интереса к «районникам». Во-первых, этот сегмент показал удивительную устойчивость ко всем вызовам последних лет, о чем ранее писал Forbes. Во-вторых, по словам опрошенных экспертов, небольших ТЦ в Москве все еще не хватает. В-третьих, они появляются в составе новых жилых кварталов. Сколько же всего в Москве «районников»? «Мы можем говорить только об объектах, отвечающих хотя бы частично требованиям РСТЦ, — подчеркивает Войцеховский. — Исходя из этого, мы можем отнести к «районникам» до 70 ТЦ в Москве. Многие из них построены в период 2000-х годов, но есть и бывшие советские универмаги небольших форматов». «Общее количество торговых центров в Москве приближается к 400, из них районных проектов порядка 150, — подсчитал Кузьмин из Ricci | Blackstone. — По годам постройки основной пул — это старый фонд, который прошел реконструкцию, примерно 30% — новострой». По данным RRG (есть у Forbes), на территории «старой» Москвы построено 229 торговых центров площадью от 2500 до 20 000 кв. м, из них почти половина, 108 объектов, возведены с 2000 по 2010 год, а еще 63 — с 2011-го по текущий. Старые и страшные Собеседники Forbes говорят, что хотя сегмент «районников» показал устойчивость, проблем в нем тоже немало. Одна из них — большая доля устаревших объектов, которые требуют реконцепции или даже капитального ремонта.