Жизнь била ключом: в складах и логистике ждут «е-комм апокалипсиса»

Опубликовано в CRE Несмотря на рост ключевой ставки с 16% в начале года до 21% – к концу, инвестиции в недвижимость на уровне 1,1 трлн. руб. в уходящем году названы рекордными. По данным CORE.XP, уже в январе-ноябре 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1 058 млрд руб., превысив на 50% результат аналогичного периода 2023 года. Основной прирост сформирован за счёт конечных пользователей, которые инвестировали в 3,5 раза больше относительно аналогичного периода 2023 года, в то время, как игроки, приобретая коммерческую недвижимость с инвестиционными целями, купили примерно на 10% меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года. В коммерческой недвижимости наиболее сильный рост инвестиций наблюдался, в том числе, в производственно-складском сегменте, в 1,9 раза г/г, перечисляет Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP. «На рынок снова более всего влияли два фактора, – рассуждает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. – Во-первых, экономическая ситуация в стране демонстрирующая, с одной стороны, повышенную потребительскую активность, напрямую влияющую на планы по развитию ключевых игроков рынка, с другой – минимально низкий уровень безработицы, осложняющий ситуацию с дефицитом складских кадров и ростом их заработных плат. Значительное влияние оказывают высокие темпы роста инфляции, побуждающие к ужесточению денежно-кредитной политики и удорожанию заёмного финансирования, а также к росту стоимости строительства объектов. Во-вторых, сама деловая активность ключевых игроков рынка, непосредственно влияющая на наблюдаемые высокие показатели спроса практически по всей стране и не успевающее предложение. Утраченные иллюзии года – снижение ключевой ставки Центральным Банком, ожидаемое в первой половине года, и надежды на улучшение ситуации со стоимостью заёмного финансирования. Дебютом года можно назвать активность компании СберЛогистика. С начала года компания реализовала по всей стране 1,9 млн кв. м, 68% из которых пришлось на регионы страны и 32% – на Московский регион. Ранее подобного спроса со стороны этой компании не наблюдалось, наиболее высокий предыдущий показатель спроса был в 2022 году (не более 300 тыс. кв. м. по всей стране). Сделка года – Ozon по BTS-аренде объекта Гранель (190 тыс. кв. м)». «Что касается сюрпризов года, то для меня «ожидаемой неожиданностью» стало стремительное развитие компании «Магнит» в сегменте складов, эта динамика особенно заметна после нескольких лет застоя, – делится Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. – В свою очередь, продажа Selgros Cash & Carry будет иметь заметное влияние на рынок продуктового ритейла и складов последней мили / дарксторов. Крупнейшее событие года же с негативным оттенком — остановка строительства сортировочных центров Wildberries, что существенно сказалось на общей динамике рынка. Ну а главная антисделка года – почти 2 млн кв метров не построенных складов. Именно такой потенциал потерял российский рынок складской недвижимости на фоне роста ключевой ставки и арендных ставок, что заставило многие компании, особенно в сфере электронной коммерции, пересмотреть или отложить расширение». «Нельзя строить с кредитным плечом 20%+, – соглашается Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development. – Инфляция – ещё один важный фактор, а в России в 2024 году она превысила все прогнозы. Рост цен на строительные материалы и услуги увеличил затраты на реализацию проектов, снижая рентабельность и замедляя темпы строительства. Третий фактор, возможно, больше подходит под понятие «психологического давления», но введение новых пакетов санкций со стороны ЕС и США в 2024 году также оказало негативное влияние на российскую экономику. Санкции затронули финансовый сектор, ограничив доступ к международным рынкам капитала и усложнив привлечение инвестиций в строительную отрасль. Кроме того, ограничения на импорт технологий и оборудования затруднили модернизацию производственных процессов в строительстве. Ну и для индустриальной недвижимости, кроме того, чувствительным стало сворачивание промышленной ипотеки, которая в ряде проектов была важным драйвером». В 2024 году доминирующей силой в commercial real estate стали коллективные инвесторы – около 80% коллективных инвестиций в готовые, стабилизированные складские объекты были сделаны либо УК «Современные фонды недвижимости», либо PARUS, сообщает Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management. В ближайшей перспективе именно коллективные инвесторы станут и главными владельцами качественной коммерческой недвижимости в России. Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» : Событием года назову развитие рынка коллективных инвестиций. Затем – создание новых ЗПИФ как на девелоперские проекты, так и на стабилизированные; вынесение на рынок спорного предложения по плавающей ставке аренды; выделение в отдельный сегмент и первую институциональную сделку в формате Light Industrial. Логистику ждут восемь лет активной стройки, несмотря на сложные экономические условия и жёсткую КДП; ЗПИФ станут частичным решением. Сделали предложение Совокупный объем существующего предложения складских площадей по стране достиг 56,5 млн кв. м, увеличившись за последние десять лет в два раза или на 109%, подсчитывают в IBC Real Estate. При этом последние четыре года подряд, включая 2024-ый, годовые объемы нового строительства превышали 3,5 млн кв. м. складских площадей. Так, к концу этого года совокупный объем ввода объектов в эксплуатацию по стране приблизился к 3,9 млн кв. м, что сопоставимо с рекордными темпами ввода в 2023 г. Наиболее высокие темпы нового строительства в течение года наблюдались в Санкт-Петербурге и ЛО (693 тыс. кв. м. или +78% г/г), а также в ключевых и развивающих логистических хабах России – совокупно 1,8 млн кв. м. или +14% г/г. В Московском регионе сроки ввода многих объектов задерживаются, в связи с чем темпы нового строительства снизились (1,3 млн кв. м или -31% г/г). В Московском регионе крупнейшим объектом нового строительства стал корпус на территории складского комплекса Wildberries в Электростали, перечисляют в CMWP. Площадь здания составила 105 тыс. кв. м, что позволило увеличить складские мощности комплекса в 1,4 раза. Крупнейшим объектом нового строительства в Ленинградской области стал 100К Склад, на территории которого было введено 114 тыс. кв. м (25% от общего объема ввода в регионе). Особенностью крупнейшего ввода является то, что на территории логистического парка были введены не только сухие складские помещения, но и мультитемпературные корпуса (21% введенной площади, что эквивалентно 24 тыс. кв. м). В регионах в топ-3 крупнейших объекта нового строительства вошли распределительный центр Wildberries в Самарской области – 180 тыс. кв. м, два здания в индустриальном парке «Култаево», расположенного в Пермском крае – 135 тыс. кв. м (для продуктового ритейлера Чижик и представителя электронной коммерции Ozon) и NK Парк Саратов – 118 тыс. кв. м.