Россиянам рассказали, что будет с рынком недвижимости осенью

Опубликовано в Финансы Mail.ru В 2023 году геополитическая напряженность продолжает оказывать давление на экономику нашей страны в целом и на рынок недвижимости в частности. Стремительное удешевление рубля этим летом уже привело к росту инфляции и заставило Центральный банк поднять ключевую ставку до 12%. Как следствие, ставка по рыночной ипотеке для вторичного рынка выросла выше 13%, что совсем скоро станет серьезным препятствием для роста объемов выдачи ипотеки. Большинством населения такая ставка расценивается как близкая к заградительной. Это наверняка негативно скажется на объемах сделок уже через 1−2 месяца, когда закончатся сделки по предодобренной ипотеке, выдаваемой на старых условиях. Сегодня ипотека — наиболее действенный драйвер развития рынка жилой недвижимости, и ухудшение доступности этого инструмента неизбежно приведет к сокращению спроса. Ключевым моментом в поведении участников рынка будет ожидание того, как долго ЦБ будет сохранять ключевую ставку на высоком уровне. В случае, если период действия высокой ставки продлится недолго, участникам рынка будет проще занять выжидательную позицию и дождаться улучшения ситуации. В отсутствии «черных лебедей» даже при падении спроса на вторичном рынке в этот период цены останутся относительно стабильными из-за уменьшения объема экспозиции объектов. Рынок жилой недвижимости является достаточно инертным, и чтобы стоимость квадратного метра существенно пошла вниз, необходим продолжительный период действия негативных факторов. Поэтому ожидать резких скачков цен и осенью, и до конца года, не стоит. Вероятнее всего, после незначительного роста цен в июле, к концу года можно ждать некоторого снижения. На первичном рынке жилой недвижимости, несмотря на рост ключевой ставки и увеличение объема нераспроданных квартир у застройщиков, ситуация выглядит более предсказуемой. Действие льготных программ ипотеки способно поддерживать спрос на приемлемом для застройщиков уровне, что позволит им удерживать цену в краткосрочной перспективе даже при неблагоприятных внешних условиях. Рост строительных издержек по мере роста инфляции и рост затрат на обслуживание проектного финансирования будут вынуждать застройщиков не только не снижать, но и увеличивать цены, обосновывая это покупателям увеличением строительной готовности объектов. При этом застройщики будут активно использовать индивидуальные скидки, акции и программы лояльности, для поддержания спроса. Это может позволить выгодно приобрести квартиру на первичном рынке. Радикально изменить ситуацию может сокращение программ льготной ипотеки, но до конца года такой сценарий маловероятен. В строительной отрасли и смежных отраслях задействовано слишком много людей, чтобы правительство решило отказаться от поддержки застройщиков. В связи с вышесказанным до конца года на первичном рынке возможен небольшой рост цен, не превышающий темпов инфляции. В случае достижения Центробанком цели по инфляции в 2024 году ставка может снизится до 8,5% — 9,5%, что позволит рыночной ипотеке стать более привлекательной. Как следствие, в сочетании с отложенным спросом это подстегнёт рост цен на вторичном рынке, однако в случае отсутствия геополитических шоков возможный рост цен на недвижимость скорее всего будет плавным и равномерным, с учетом коррекции на сезонность.