Инвестиции в офисную недвижимость

Офисы – один из перспективных сегментов коммерческой недвижимости для долгосрочных инвестиций. В 2020-2022 годах ситуация на рынке офисной недвижимости была непростой – на востребованность офисных площадей негативно повлиял спад деловой активности из-за пандемии, экономических санкций и массового ухода иностранных компаний. Но к концу 2023 интерес начал восстанавливаться, а по итогам первого квартала 2024 года офисная недвижимость заняла второе место по объёму инвестиций после земельных участков под девелопмент. Можно ли заработать на инвестициях в офисы сегодня – рассказываем в этой статье.

Состояние рынка

Офисы обогнали по востребованности складские и торговые помещения, стрит ритейл, гостиницы и другие коммерческие объекты – на этот сегмент пришлось 28% от общей суммы инвестиций в коммерческую недвижимость.

На конец III квартала 2024 года общий объем предложения составил 20,4 млн км.в., что больше предлагаемой площади в предыдущие годы (см. таблицу ниже). Также начал увеличиваться объем ввода новых площадей.

	III кв. 2021	III кв. 2022	III кв. 2023	III кв. 2024
Общий объем предложения, млн кв. м	18,8	19,4	19,6	20,0
Объем ввода, тыс. кв. м	497,6	223,6	187,2	375
Средневзвешенная приведенная ставка аренды*, руб./кв. м/год	23 710	21 575	21 374	24 016

Особенно благоприятная ситуация сложилась на офисном рынке Москвы. С прошлого года здесь наблюдается увеличение спроса на качественные помещения класса А. Доля вакантных площадей снизилась до 5,8%, побив рекорд 2021 года – 6,7%.
На фоне ограниченных объёмов нового строительства и снижения вакансии растут и ставки аренды. Средневзвешенное значение арендной ставки по итогам III квартала 2024 для объектов класса А и Prime уже превысило 33 тыс. рублей за квадратный метр в год, а для класса В – 24 тыс. рублей.

С 2017 года среднерыночная ставка аренды внутри МКАД по вакантному предложению в экспозиции увеличилась на 30%, в районе за пределами МКАД — на 77%.

При этом увеличился спрос со стороны госструктур и НКО: 64% в 2024 и 14% в 2023.
Статистика по итогам 9 месяцев 2024 года показывает благоприятную ситуацию для инвесторов и не очень благоприятную для арендаторов:

• Уровень вакантности снижается, при этом общий объем предложения не спешит увеличиваться, что ведет к дефициту качественного предложения.

• Опережающий рост ставок аренды на качественные помещения.

• Увеличивающийся спрос со стороны госструктур и НКО.

Плюсы инвестиций в офисы

Недвижимость – один из самых устойчивых активов. В отличие от акций и других ценных бумаг, она не подвержена высокой волатильности и при любых потрясениях поможет, как минимум, сохранить капитал.

В инвестиционных целях россияне чаще всего покупают жилую недвижимость. В первую очередь это новостройки в стадии строительства, которые можно приобрести с помощью кредитных средств в рамках льготных ипотечных программ, чтобы потом продать или сдавать в аренду. Для сдачи многие берут подходящие квартиры на вторичном рынке. Однако с точки зрения доходности инвестиций оба варианта – не лучший выбор.

Объекты коммерческой недвижимости могут приносить пассивный доход от сдачи в аренду до 11% годовых. В то же время доходность рентного жилья редко бывает больше 5%, то есть едва покрывает инфляцию. Средний срок окупаемости нежилых помещений меньше, а на длинной дистанции они обычно растут в цене.

Офисные помещения:

• на такой объект недвижимости проще найти покупателя либо сдать его в аренду, так как офисы нужны компаниям из разных сфер бизнеса;
• начать инвестировать можно даже при относительно небольшом капитале, так как многие компании сегодня предпочитают компактные офисы.

В целом офисные помещения демонстрируют устойчивость в кризисные периоды, что делает их популярным объектом инвестиций на рынке недвижимости.

Как начать инвестировать в офисную недвижимость

Для частных инвесторов существует несколько способов получения прибыли от офисной недвижимости:

• покупка коммерческого помещения на этапе строительства с последующей перепродажей,
• приобретение готового арендного бизнеса или пустующего помещения под сдачу в аренду,
• вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Выбор конкретного инвестора зависит от горизонта инвестирования, отношения к риску, ожидаемой доходности, опыта управления недвижимостью.

Покупка объекта в собственность

Прямые инвестиции доступны не всем инвесторам, так как покупка недвижимости предполагает высокий порог входа. Даже в небольших городах такие объекты стоят от нескольких миллионов рублей, а в Москве и крупных региональных центрах – в разы больше. Кроме того, вложение денег в один строящийся объект не обеспечивает диверсификации, такая покупка несёт большие риски.

Основной плюс этого подхода – высокая средняя доходность. Вкладывая средства в строительство бизнес-центра, к моменту его ввода в эксплуатацию можно получить прирост цены 30-50%.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

Для приобретения ГАБ также необходима крупная сумма. Помимо этого, арендной недвижимостью нужно активно управлять, что требует от собственника много внимания, времени и правильно выстроенной стратегии. По сути, рентная недвижимость – это не пассивная инвестиция, а полноценный бизнес.

Альтернативное решение – передать объект в доверительное управление. Управляющая компания возьмёт на себя все вопросы: от предварительных расчётов и юридического оформления до оплаты коммунальных услуг. Дополнительные расходы на вознаграждение УК, как правило, компенсируются более высокой доходностью.

Преимущество готового арендного бизнеса в том, что он обеспечивает владельцу постоянный денежный поток без периодов простоя. А благодаря условию об индексации ставок собственник сохраняет доходность на весь период действия договора аренды офиса.

ЗПИФ недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – инструмент, с использованием которого инвестировать в коммерческую недвижимость могут даже владельцы небольшого капитала. Цена пая некоторых ЗПИФ составляет всего несколько тысяч рублей. Покупая пай такого фонда, инвестор получает долю в праве общей собственности на имущество, входящее в состав ЗПИФ. В период владения паем он имеет право на часть дохода от недвижимости (к примеру, от арендной платы), а при погашении может получить прибыль за счёт роста стоимости объектов.

Управляет ЗПИФн управляющая компания, которая получает за это вознаграждение, оговорённое в правилах доверительного управления фондом.

Офисы входят в состав разных фондов. Многие из них доступны для покупки только квалифицированным инвесторам, но на рынке есть предложения и для неквалов (неквалифицированных инвесторов). При этом вложения в офисную недвижимость через ЗПИФн позволяют диверсифицировать риски, потому что средства пайщиков, как правило, вкладываются в покупку нескольких тщательно отобранных объектов. Единственная задача инвестора – выбрать надёжную управляющую компанию, все остальные задачи УК берёт на себя.

При любом способе инвестирования стоит учитывать, что недвижимость – устойчивый, но низколиквидный актив. Это относится как к физическим объектам, так и к паям ЗПИФн. Поэтому такие инвестиции лучше рассматривать как долгосрочные.

Критерии выбора объектов

Сегмент офисной недвижимости включает разные виды помещений: от крупных бизнес-центров до небольших офисов на первых этажах жилых домов. Выбрать объект с высокой потенциальной доходностью не так просто, это требует тщательной оценки с учётом многих факторов.

Локация

Значимая характеристика, влияющая на инвестиционную привлекательность объекта. Для офисов важна транспортная доступность (наличие рядом метро, интенсивность трафика), сопутствующая инфраструктура (парковка, кафе, рестораны, магазины, банки и т.п.). На ликвидность актива могут влиять также планы по развитию территории в будущем.

Площадь

В Москве и городах-миллионниках стабильным спросом пользуются офисы класса А и В+ площадью до 2000 кв. м. (в основном 500 - 700 кв. м). Они востребованы, в том числе, у оставшихся иностранных компаний, которые сокращают свои представительства и переезжают в меньшие помещения. Крупные компании предпочитают объекты класса А большей площади (от 30 до 200 тыс. кв. м), хотя такие сделки немногочисленны. Маленькие офисные блоки по 50-150 квадратных метров интересны широкому кругу арендаторов и являются наиболее ликвидными.

Характеристики помещения

В докризисный период арендаторы чаще выбирали помещения без отделки, в которых делали ремонт и планировку под свои нужды. Сейчас востребованы полностью готовые к эксплуатации офисы с ремонтом и гибкие офисные пространства (коворкинги, сетевые офисы). Для долгосрочных арендаторов может иметь значение качество строительных материалов, систем вентиляции и кондиционирования, уровень естественного освещения, наличие интернета и другие параметры.

Покупая объект коммерческой недвижимости, необходимо учитывать не только его текущее состояние, но и перспективы, возможность перепланировки и изменения других технических характеристик, адаптации под нужды конкретного бизнеса.

Стоит ли инвестировать в офисы: резюме

В 2024 году ситуация на рынке коммерческой недвижимости, в том числе офисной, не только стабилизировалась, но и показывает уверенный рост. Экономика постепенно адаптируется к изменившимся условиям, бизнес строит планы с учётом существующих реалий.

Однако на сферу недвижимости продолжают влиять геополитические факторы, которые трудно спрогнозировать. Поэтому в ближайшее время стоит избегать необоснованного риска при вложениях в коммерческую недвижимость, учитывать актуальные тренды и формировать диверсифицированный портфель.

Мониторить актуальные предложения можно самостоятельно, если подписаться на тематические онлайн-сервисы и рассылки информационных сайтов. Но риски будут ниже, если поручить поиск объекта и управление им профессионалам. Специалисты хорошо знают, что представляет собой рынок коммерческой недвижимости, и как получить для клиента максимальную доходность от вложений даже в кризисные периоды.