Сколько можно заработать на инвестировании в недвижимость: расчёт доходности

Частные инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость, в первую очередь, руководствуются соображениями надёжности таких активов. В условиях высокой волатильности и непредсказуемости финансовых рынков, снижения ставок по банковским вкладам, недвижимость – один из доступных способов сохранить капитал. При правильном определении объекта и грамотном управлении доходность инвестиций в недвижимость может быть сопоставима и даже превышать результат вложений в более рисковые активы.

Как рассчитать доходность

Недвижимость может приносить инвестору доходность двух видов:

• пассивную: регулярное получение арендных платежей;
• спекулятивную: прибыль при продаже объекта за счёт разницы между ценой покупки и продажи.

В общем виде доходность рассчитывается как соотношение полученной прибыли к сумме вложений в процентах:

Доходность = (прибыль / сумма вложений) х 100 %

Если помещение покупается с целью сдачи в аренду, суммой вложений будет цена, по которой куплен объект. Она может увеличиться за счёт затрат на ремонт, оплаты текущих платежей в период простоя без арендатора и иных расходов.

Прибыль будут составлять арендные платежи, полученные за определённый период. Обычно текущая доходность рассчитывается в процентах годовых, для расчёта необходимо взять сумму поступлений за год.

Когда цель покупки объекта – перепродажа по более высокой цене, расчёт будет аналогичным. Прибыль в этом случае рассчитывается как разница между ценой покупки и продажи, а при участии в строительстве – между размером вложенных средств и суммой, вырученной в итоге от продажи объекта. Расходы инвестора могут увеличивать:

• текущие платежи за время владения помещением;
• стоимость ремонта, реконструкции или других мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объекта;
• оплату услуг по поиску покупателя, оформлению сделки и другие сопутствующие расходы.

Если объект какое-то время после покупки сдавался в аренду, а затем был продан по более высокой цене, можно рассчитать инвестиционную прибыль за весь период владения. Этот показатель отражает доходность (или убыточность) инвестиций с учётом сделанных вложений. В расчёт прибыли войдёт общий размер арендных платежей и разница между ценой покупки и продажи, а сумма вложений должна включать все расходы, связанные с объектом.

Зная среднюю годовую доходность, можно рассчитать примерный срок окупаемости инвестиций. Например, выбирая объект с годовой доходностью 12%, можно рассчитывать на возврат вложенных средств примерно через 8,5 лет (100/12=8,3).

Конечно, это очень приблизительный подсчёт, особенно при долгосрочных вложениях. За период владения объектом недвижимости могут меняться арендаторы, ставки арендной платы, общая экономическая ситуация. Собственник может столкнуться с простоем объекта и неплатежами, непредвиденными тратами, которые уменьшат итоговую доходность вложений.

Чтобы снизить риски, важно правильно выбрать объект и инвестиционную стратегию. С этой задачей лучше справятся профессиональные управляющие. Они заранее оценивают актив по специальным методикам и определяют инвестиционную привлекательность вложений.

Влияние инфляции: сравнение инвестиций в недвижимость с депозитом

Несмотря на возросший интерес к фондовому рынку, российские инвесторы по-прежнему не спешат вкладывать все сбережения в акции или облигации. Сегодня основными способами сохранения и преумножения средств в нашей стране остаются банковские депозиты и покупка недвижимости (квартир или коммерческих объектов).

В периоды экономической нестабильности объём вложений в жилье и другую недвижимость обычно увеличивается, поскольку осязаемый объект воспринимается как более надёжная защита от инфляции. К тому же многие помнят 1990-е годы, когда накопления людей на вкладах просто «сгорели».

И депозиты, и недвижимость действительно могут защитить средства от обесценивания, но в разных экономических условиях их эффективность будет разной.

Инфляция – это изменение общего уровня потребительских цен, при котором деньги теряют прежнюю покупательскую способность. По причинам возникновения выделяют:

• инфляцию спроса,
• инфляцию предложения (другое название – инфляция издержек производства).

Инфляция спроса возникает тогда, когда совокупный объём спроса превышает совокупное предложение или растёт быстрее. Ей могут способствовать рост доходов, высокий уровень занятости, максимальная загрузка производственных мощностей, денежная эмиссия. В таких условиях экономика начинает тратить больше, чем способно обеспечить производство, в результате цены растут.

Второй вариант инфляции более распространён, а спектр вызывающих его причин широк: от роста цен на сырьё и энергоносители до особенностей финансовой и налоговой политики государства.

Инфляция предложения возникает, когда издержки производства увеличиваются при неполном использовании производственных ресурсов. В результате прибыль предприятия сокращается, и объём продукции, который оно может предложить при существующем уровне цен, уменьшается. Это также влечёт рост цен и снижение покупательской способности денег.

Доходность вкладов при росте инфляции обычно растёт. В такие периоды банки активно привлекают средства клиентов и рассказывают о высокой доходности депозитов, но у этого инструмента есть и минусы, которые важно учитывать:

• процентные ставки по депозитам чаще всего незначительно превышают официальную инфляцию, а в случае гиперинфляции средства, хранящиеся в банках, могут обесцениться за очень короткое время;
• в АСВ застрахованы сбережения, не более 1,4 млн рублей, поэтому в случае форс-мажора деньги, превышающие эту сумму, можно просто потерять.

При инфляции спроса недвижимость лучше сохранит деньги от обесценивания, так как в этой ситуации цены на недвижимое имущество растут.

Инфляция, вызванная ростом издержек, не всегда приводит к увеличению стоимости недвижимости. Однако при долгосрочной инвестиционной стратегии это не так важно. Даже в кризисные периоды высококачественные активы будут продолжать генерировать прибыль за счёт арендных платежей. При наличии в договорах с арендаторами условия об индексации ставки на уровень роста потребительских цен собственник может сохранить доходность на прежнем уровне.

Зависимость доходности от грамотного управления

Вложения в недвижимость не всегда могут обеспечить инвестору желаемую доходность, так как на финансовый результат влияют много факторов:

• востребованность сегмента недвижимости и конкретных объектов