Налоговая реформа 2025: изменения для инвесторов

В январе 2025 года вступят в силу масштабные изменения российской системы налогообложения, которые затрагивают и рынок коммерческой недвижимости. Новый механизм нацелен на увеличение бюджетных доходов, в той или иной степени он коснётся всех категорий инвесторов.Для организаций вырастет ставка налога на прибыль, но при этом появятся новые возможности по получению инвестиционного вычета. Для граждан вводится в действие прогрессивная шкала НДФЛ, а предприниматели на упрощённой системе налогообложения могут стать плательщиками НДС. Об этих и других нововведениях рассказываем в статье.

Новые ставки и правила налогообложения коммерческой недвижимости

Владельцы коммерческой недвижимости могут быть плательщиками следующих налогов:

• имущественного (для граждан это налог на имущество физлиц, для юридических лиц – налог на имущество организаций);
• на доходы (НДФЛ для граждан, налог на прибыль – для юридических лиц);
• налога, взимаемого в связи с применением упрощённой системы налогообложения (для граждан и организаций, выбравших эту систему).

Имущественные налоги

Налог на имущество платят собственники недвижимости. Если недвижимость передана в аренду, она всё равно подлежит налогообложению у арендодателя. За имущество, входящее в состав ЗПИФ, налог платит управляющая компания из средств фонда. Если же недвижимость передана в доверительное управление без образования паевого фонда, налог будет уплачивать учредитель управления.Реформа не повлияет на размер имущественного налога для физических лиц. Если инвестиционная недвижимость принадлежит гражданину, он будет платить его по прежним правилам.Статья 380 НК РФ дополнена новой нормой о налоге на имущество организаций. С 2025 года в отношении недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей региональные власти смогут устанавливать ставку до 2,5%. Раньше к таким объектам применялась общая норма, то есть максимальная ставка налога для них могла составлять 2% кадастровой стоимости.

Налоги с доходов

Налогообложение доходов от коммерческой недвижимости со следующего года изменится как для организаций, так и для частных инвесторов.По НДФЛ вводится новая прогрессивная шкала. Для инвестиционных доходов установлено две ступени:

• с дохода до 2,4 млн. рублей в календарный год необходимо будет уплатить 13%;
• с суммы, превышающей указанный порог, будут взимать 15%.

Повышенная 15-процентная ставка начинает действовать после достижения дохода 2,4 млн рублей и применяется только к сумме превышения.Новые процентные ставки будут применяться к доходам, перечень которых содержится в п.6 ст. 210 НК РФ, в том числе к доходам:

• от продажи недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика меньше минимального срока, предусмотренного ст. 217.1 НК РФ;
• от получения недвижимого имущества в дар (налогооблагаемой базой в этом случае будет его стоимость);
• от операций с паями ЗПИФн и материальной выгоды, полученной в результате приобретения таких паёв.

Кроме того, с 01.01.2025 изменится порядок начисления НДФЛ с прибыли от продажи акций или долей в компании. Льготный режим налогообложения при непрерывном владении более пяти лет будет скорректирован (ранее льгота была введена Федеральным законом № 395-ФЗ от 28.12.2010 года. Основной целью льготы было стимулирование долгосрочных инвестиций в российскую экономику и развитие фондового рынка). С учетом новых поправок, в случае если общая сумма дохода от таких операций за год превысит 50 млн. рублей, придётся уплачивать налог на стандартных условиях, даже если срок владения превышает пять лет. Это важное нововведение затрагивает интересы многих инвесторов и предпринимателей, в т.ч. нацеленных на альтернативные варианты продажи активов. При наличии оснований инвестор вправе применить имущественный и (или) инвестиционный налоговый вычет, правила предоставления которых не изменились. По общему правилу, льгота долгосрочного владения к паям закрытых ПИФов не применяется. Но это возможно, если тип ПИФ был изменён, или инвестиционные паи получены путём выделения заблокированных активов из открытого фонда.Общая ставка по налогу на прибыль организаций в результате налоговой реформы увеличится с 20 до 25%. Разница пойдёт в федеральный бюджет, куда с 2025 года будет поступать 8%. Ещё 17%, как и раньше, будут идти на пополнение региональных бюджетов.Сейчас компании имеют возможность снижать налогооблагаемую базу за счёт региональных вычетов, которые устанавливаются законодательством субъектов РФ. При их применении уменьшается налог, поступающий в бюджет соответствующего региона России. Со следующего года вводится федеральный налоговый вычет, который позволит уменьшать федеральную часть налога на прибыль. Право на него будут иметь предприятия из приоритетных отраслей, которые в отчётном периоде понесли расходы на основные средства или амортизируемые нематериальные активы (НМА). Конкретные категории налогоплательщиков, которые смогут применять этот вычет, условия и порядок его применения должно установить Правительство РФ. Пока такой документ не принят, а в НК РФ закреплены только базовые положения:

• вычет не будет применяться, если при формировании первоначальной стоимости объектов расходы учитывались с использованием повышающего коэффициента;
• размер вычета не может превышать 50% от суммы расходов, при этом после его применения сумма налога в федеральный бюджет должна быть не меньше 3%;
• основные средства и НМА, к которым применён вычет, можно будет амортизировать;
• к расходам, по которым использован вычет, нельзя будет применить амортизационную премию;
• если продать основное средство или НМА раньше пяти лет после ввода в эксплуатацию, придётся восстановить недоплаченный налог и уплатить пени. Это же относится и к другим случаям выбытия объекта, кроме его ликвидации.

Вычет не смогут применять иностранные компании, кредитные организации, производители ряда подакцизных товаров, а также участники соглашения о защите и поощрении капиталовложений. Те организации, которым такое право будет предоставлено, должны внести решение об этом в учётную политику.Ещё одно положительное изменение – продление льготного режима налогообложения для региональных инвестпроектов, которые сделали бессрочными.

Изменения для предпринимателей на УСН

Немалую часть арендодателей торговой, офисной, производственной и другой нежилой недвижимости составляют предприниматели, использующие упрощённую систему налогообложения. С 2025 года у тех, чей доход от бизнеса превышает 60 млн рублей в год, возникнет обязанность платить НДС.Налогоплательщик сможет выбрать обычные либо пониженные ставки НДС. Во втором случае он будет платить:

• 5% при доходах от 60 млн до 250 млн рублей в год,
• 7% – от 250 млн до 450 млн рублей в год.

При условии применения обычных ставок право на вычет сохраняется, при пониженных – нет.

Особенности применения новой системы налогообложения для арендодателей

Перечисленные изменения закона повлекут последствия для разных групп арендодателей коммерческой недвижимости.Физические лица, чей совокупный доход от инвестиций превысит 2,4 млн в год, должны будут заплатить 15-процентный НДФЛ на сумму свыше этого значения. Если у инвестора помимо недвижимости есть и другие активы, перечисленные в ст. 210 НК РФ, доходы от них тоже будут учитываться при исчислении налогооблагаемой базы. Если же доход частного инвестора меньше указанного значения, для него в расчёте НДФЛ ничего не изменится, он по-прежнему будет платить с них 13%. Юридические лица со следующего года начнут платить с арендных поступлений увеличенный налог на прибыль, а у организаций и предпринимателей на УСН с ежегодным доходом свыше 60 млн рублей возникнет обязанность платить НДС. В целях налогообложения НДС аренда недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относится к услугам. Налоговая база в этом случае определяется исходя из суммы арендной платы. Арендодатели будут включать НДС в стоимость договора, что может повлечь рост арендных ставок во всех сегментах коммерческой недвижимости, а также увеличение числа арбитражных споров.Ещё одно изменение, которое касается всех арендодателей – увеличение размеров госпошлины за регистрацию изменений к договору аренды. В 2025 году они вырастут с 350 до 700 рублей для физлиц и с 1000 до 2000 рублей для организаций.

Влияние на сделки купли-продажи коммерческой недвижимости

При продаже объектов недвижимости с 2025 года повышенные налоговые обязательства возникнут у многих собственников:

• Физические лица заплатят 15% с дохода более 2,4 млн рублей. Уменьшить налогооблагаемую базу можно за счёт имущественных вычетов, правила применения которых налоговая реформа не затронула. Для квартир и других жилых помещений, садовых домов и земельных участков максимальный размер вычета установлен в размере 1 млн рублей, для других видов недвижимого имущества – 250 тысяч рублей.
• ИП и организации на УСН могут стать плательщиками НДС, если продажа имущества приведёт к возникновению годового дохода более 60 млн рублей.
• Организации на общем режиме налогообложения заплатят с полученной прибыли налог в размере 25% вместо прежних 20%. Кроме того, получателям нового федерального вычета нужно будет учитывать требование о возврате недоплаченного налога в случае отчуждения объекта до истечения пяти лет после ввода в эксплуатацию.

Госпошлины за регистрацию прав и сделок с некоторыми объектами недвижимости со следующего года также вырастут. Размер платежа будет зависеть от кадастровой стоимости объекта и категории плательщика. Организации заплатят 0,2% кадастровой стоимости (но не меньше 0,2% от цены сделки) за регистрацию сделок с недвижимостью дороже 22 млн рублей, а физические лица – 0,02% кадастровой стоимости (но не меньше 0,02% от цены) при стоимости недвижимости от 20 млн рублей. Максимальный размер пошлины составит для юридических лиц 1 млн рублей, а для граждан – 500 тысяч рублей.Таким образом, в 2025 году повышение налоговой нагрузки ожидает как крупные корпорации, так и представителей малого и среднего предпринимательства. Физические лица, которые рассматривают коммерческую недвижимость в качестве источника пассивного дохода, также могут столкнуться с увеличением налогов из-за введения прогрессивной шкалы НДФЛ и снижения порога применения 15-процентной ставки. Чтобы уменьшить влияние этих изменений на финансовый результат инвестиционной деятельности, стоит использовать налоговые льготы и другие возможности оптимизации налогов, предусмотренные российским законодательством.