Инвестиции в фонды недвижимости

Инвестировать в недвижимость можно разными способами. Среди российских частных инвесторов распространены вложения в строящиеся объекты, чтобы получить прибыль от их продажи по более высокой цене, а также сдача недвижимости в аренду. Оба варианта требуют первоначального капитала, достаточного для покупки актива, а также большой вовлечённости со стороны инвестора. Инвестиции в фонды недвижимости – хорошая альтернатива для тех, кто не располагает нужным количеством денег или не хочет вникать в вопросы управления активами.

Фонды недвижимости существуют в двух основных вариантах: REIT (американская модель, которая реализована и в других западных странах) и ЗПИФ недвижимости (российский вариант, имеющий отличия от зарубежных фондов).

REIT

REITs – иностранные фонды, однако инвестировать в них могут и граждане России. Этот инструмент даёт инвесторам доступ к зарубежному рынку недвижимости и позволяет вкладывать в него средства так же, как и в другие отрасли — через покупку бумаг отдельных компаний.

Что такое REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) – это фонд коллективных инвестиций, который вкладывает средства участников в недвижимость и получает от этой деятельности доход. Основная часть прибыли распределяется в виде дивидендов между владельцами ценных бумаг фонда пропорционально их долям.В отличие от российских паевых фондов, REIT является юридическим лицом. Это управляющая компания, которая соответствует определённым требованиям закона.Например, законодательство США требует, чтобы не менее 75% активов REIT было вложено в недвижимость, а доходы от неё в совокупности (от аренды, продажи, закладных и т. д.) составляли минимум 75% всех доходов фонда. REIT может быть только налогооблагаемая организация, состоящая минимум из 100 акционеров. При этом владеть половиной и более акций не должны меньше 5 лиц. В качестве дивидендов выплачивается не менее 90% дохода REIT, а взамен такие фонды освобождены от налогов, которые действуют только в части нераспределенной прибыли.

Комплексным индексом REIT является FTSE EPRA, в который входят более 450 компаний с капитализацией свыше 3 триллионов долларов.

Дивидендная доходность REIT, как правило, составляет от 2 до 5%, что является высоким показателем для американского рынка. Для некоторых фондов он может достигать и 10%, но инвестиции в такие инструменты обычно сопряжены с более высокими рисками.

Налогообложение доходов от REIT для российских инвесторов аналогично доходам от акций иностранных эмитентов. Налоги потребуется уплатить с дивидендного дохода и разницы между ценой покупки и продажи бумаг в случае их реализации.

Особенности и риски REIT

Используя этот инструмент, инвестор, по сути, вкладывается в бизнес управляющей компании, принимая на себя сопутствующие риски.

Бумаги REIT свободно обращаются на бирже и имеют больше сходства с обычными акциями: обладают высокой ликвидностью, но в сложные экономические периоды подвержены волатильности. Кроме того, REIT используют кредитное плечо, поэтому они подвержены кредитному риску и даже риску банкротства.

Основной плюс таких фондов – высокая дивидендная доходность. По показателю total return, который учитывает дивидендную доходность и прирост капитала, этот инструмент за последние 10 лет показывает самую высокую среднегодовую доходность.

Вложения в фонды защищены от возможных рисков сильнее, чем инвестиции в один объект недвижимости, но полностью исключить их невозможно.

В определённой степени застраховаться от макроэкономических и страновых рисков позволяет выбор фондов с хорошей диверсификацией, работающих на стабильных рынках. Однако с 2022 года инвестиции в зарубежные инструменты, в том числе в REIT, несут для россиян ещё и риски заморозки или изъятия активов. Поэтому сегодня перед инвестором в REIT стоит непростая задача – до приобретения акций не только проанализировать качество инвестиционного портфеля фонда и его текущее состояние, но и в полной мере оценить геополитические риски.

Порог входа

REIT имеют низкий порог входа, доступный практически каждому инвестору. Цены на бумаги таких фондов начинаются от нескольких долларов. Однако для покупки некоторых REIT необходим статус квалифицированного инвестора.

Виды REIT

• долевые (Equity) получают основной доход от ренты, таких фондов подавляющее большинство;

• ипотечные (Mortgage) зарабатывают за счёт процентов по ипотечным кредитам. Составляют около 7% от общего числа фондов;

• смешанные (Hybrid) сочетают предыдущие два варианта доходов. Таких фондов немного, около 1% от общего количества.

REIT классифицируются и в зависимости от секторов недвижимости, к которым относятся объекты под управлением компании. Например, существуют фонды, в состав которых входят офисы (Office), производственные и складские помещения (Industrial), торговые объекты (Retail) и другие. Всего по этому признаку выделяют более 10 видов REIT. Есть и крупные фонды, инвестирующие в разные сегменты – Diversified REIT.

ЗПИФ

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФн) часто называют российским аналогом REIT, однако между этими инструментами есть ряд принципиальных отличий.

Что такое ЗПИФ

ЗПИФн не является юридическим лицом, это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда. В него могут входить коммерческая недвижимость, жильё, другое недвижимое имущество и имущественные права.

Управление ЗПИФн осуществляет управляющая компания – профессиональный участник рынка ценных бумаг. Она привлекает капитал инвесторов, управляет имуществом, сдаёт его в аренду, получая за свои услуги комиссионные.

Частные инвесторы покупают паи – ценные бумаги фонда, подтверждающие долю в общем имуществе. Собственник пая вправе получать доход от недвижимости пропорционально своей доле. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества и действий управляющей компании.

Особенности и риски ЗПИФ

Для российского инвестора покупка пая ЗПИФ недвижимости – более предпочтительный способ, чем REIT.

Инвестируя в ЗПИФн, человек становится одним из собственников имущества фонда, то есть приобретает долю реального актива. Управляющая компания управляет этим имуществом, но при этом отвечает по своим обязательствам сама, на инвестора не ложатся дополнительные риски, связанные, например, с банкротством УК. Если у неё возникнут финансовые проблемы, средства фонда перейдут под управление другой компании, а вложенный капитал не сгорит.

Инвестиции в паевые фонды в России детально регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством. Инфраструктура ЗПИФ включает независимый спецдепозитарий, регистратора, оценщика и аудитора, – это делает работу УК максимально прозрачной.

Среди других плюсов ЗПИФ:

• низкая волатильность,
• возможность получать регулярный доход за счёт арендных платежей, которые индексируются на уровень инфляции,
• налоговые льготы,
• конфиденциальность.

Паи ЗПИФн приобрести сложнее, чем бумаги REIT, так как они практически не обращаются на бирже (есть исключения, но их мало). Кроме того, не все фонды доступны неквалифицированным инвесторам. При этом инвестировать в доступные широкому кругу биржевые ЗПИФн технически очень просто: оформление документов и покупка пая происходят онлайн, на сайте или в мобильном приложении брокера.

Основной риск инвестора в ЗПИФ недвижимости связан с действиями управляющей компании. Ошибочный выбор объектов, плохое управление, несвоевременное решение возникающих проблем могут плохо влиять на доходность и даже выводить её в минус.

Но и при грамотном управлении высокая доходность вложений в ЗПИФ не гарантирована. Она зависит не только от профессионализма управляющей компании, но и от динамики цен на рынке. В среднем инвестиции в ЗПИФн приносят владельцам паёв доходность 7-15% годовых, что позволит как минимум сохранить капитал даже в периоды экономических потрясений и высокой инфляции.

Порог входа

Порог входа в ЗПИФн значительно ниже, чем затраты на самостоятельную покупку недвижимости, но выше, чем на покупку REIT. Среди предложений на рынке есть фонды с порогом входа от 100 тысяч рублей. Средний чек неквалифицированного инвестора в России составляет 1,5 млн рублей, а квалифицированного – 15 млн рублей.

Виды ЗПИФ

В зависимости от стратегии инвестирования и источника дохода фонда можно выделить три основных вида ЗПИФн, действующих в России:

• рентные фонды, которые получают основную прибыль от арендных платежей