Способы инвестирования в коммерческую недвижимость. Часть 2 – Частный капитал

Инвестирование в капитал дает инвесторам право на долю в конечных денежных потоках, получаемых от арендаторов на условиях договоров аренды после погашения всех остальных обязательств, таких как операционные расходы, а также обслуживание долга, если таковой имеется. Такой доход выплачивается либо напрямую собственнику-инвестору, либо долевым инвесторам через распределение среди пайщиков фонда недвижимости или акционеров компании сегмента недвижимости. Вложения в капитал (как частный, так и публичный) обычно подвержены флуктуации в зависимости от макро и отраслевых условий, и инвесторы возвращают свои вложения назад: либо (А) когда портфельная недвижимость продается и паи фонда погашаются, либо (Б) в результате продажи долевого инструмента (инструмента участия в инвестиционном механизме - пая или акции) на вторичном рынке.Частные капиталовложения наиболее подходят для инвесторов, предпочитающих инвестировать с низкой волатильностью, за что им безусловно придется расплатиться снижением ликвидности своего капитала. Это достигается за счет того, что рынок частного капитала инвестирует на основе системы оценок стоимости недвижимости (в отличие от публичного рынка, который инвестирует по рыночным ценам инструментов инвестирования, формирующимся в результате публичных торгов ими, и, соответственно, подверженным «эмоциям» рынка). Оценка стоимости – это определяемая сугубо расчетным путем ожидаемая цена, по которой объект недвижимости может торговаться, и которая может быть как выше, так и ниже реализованной в конечном итоге фактической цены ее продажи. На рынках недвижимости существует существенный недостаток информации о стоимости транзакций, и это приводит к тому, что показатели стоимости определяются на основании регулярных оценок только некоторой выборки объектов недвижимости (т.н. проблема «сглаживания стоимости»). Цена паев фондов, некотирующихся на бирже, основана именно на таких оценках, при этом торговля по СЧА (Net Asset Value, NAV) портфеля/фонда осуществляется зачастую с корректировкой, отражающей стоимость приобретения и отчуждения портфельных активов фонда. Это может быть спред (разрыв, разница) между предложениями о покупке и продаже, либо затраты капитализированные и амортизированные на заданном периоде времени (как это принято на некоторых международных рынках).Рынок частного капитала действует через два инвестиционных «маршрута» (Рисунок 1):

• прямые инвестиции (Direct Investment) - самостоятельное (активное) инвестирование владельцем капитала;

• некотирующиеся инвестиционные механизмы (Non-traded or Unlisted Investment Vehicles) – опосредованное (пассивное) вложение через управляющего (например, в некотирующиеся фонды, под его управлением), который в свою очередь инвестирует уже напрямую или также опосредованно.

Figure 1. Способы и механизмы инвестирования на рынках частного и публичного капитала

Прямое инвестирование

Прямое инвестирование означает непосредственное приобретение инвестором недвижимости и дает ему, главным образом, прямой контроль и неразбавленный издержками доход (из него не нужно платить вознаграждения сторонним управляющим).Однако, поскольку для покупки активов высокого инвестиционного качества, а тем более их некоторого количества, необходимы весьма значительные средства, то формирование диверсифицированного портфеля недвижимости требует очень существенных вложений и очень много времени на управление. Обычно таким путем идут только крупнейшие из инвесторов. При этом, все равно большинство из них снижая свои риски и в некоторой степени доходность, делегируют определенные функции в реализации инвестиционной стратегии управляющим ввиду трудностей и затрат, связанных с использованием локального и отраслевого опыта. Если такой управляющий осуществляет не только сделки с портфелем и управление им, а разрабатывает и саму стратегию, а также создает и поддерживает механизм ее реализации, то по существу такой инвестор открывает у управляющего некотируемый инвестиционный механизм в виде т. н. обособленного счета (Separate Account).

Некотирующиеся инвестиционные механизмы

Некотирующиеся (Unlisted) инвестиционные механизмы, иногда именуемые непубличные (Non-public), или неторгуемые (Non-traded) главным образом характеризуются наличием инвестиционного управляющего, позволяющего инвестору занять пассивную инвестиционную функцию, ограничившись нулевым или «согласовательным» участием в инвестиционном процессе. Разнообразие видов таких механизмов довольно обширно, при этом классифицируются они по разным критериям. Ключевая классификация, в зависимости от количества инвесторов и соответственно уровня индивидуализации отношений между инвестором и управляющим (что зачастую означает и степень участия инвестора в процессе инвестирования), определяет выделение в мировой практике следующих инвестиционных механизмов: