ТОП-5 ошибок начинающего инвестора в коммерческую недвижимость

Приобретая коммерческую недвижимость необходимо учитывать бизнес-привлекательность ее местоположения. Для каждого сегмента коммерческой недвижимости определяющими будут разные факторы. Так, для производственно-складских комплексов важна близость транспортных узлов, для объектов гостиничного бизнеса –туристических мест. Точки розничной торговли и ТРЦ интересны арендаторам, если расположены в местах с активным трафиком. Для офисных знаний важна близость к центрам деловой активности.

Вывод: обязательно изучите окружение объекта: ознакомьтесь с планом городской застройки и дорожного строительства, изучите транспортные потоки, узнайте среднюю арендную ставку района, проверьте, каким арендаторам интересны близлежащие объекты. Это позволит прогнозировать не только настоящую, но и будущую доходность приобретения.

Ограниченные возможности объекта

Начинающие инвесторы часто уделяют мало внимания потенциалу приобретаемого объекта, а именно, возможностям улучшения его технических показателей. Это приводит к ограничениям, а зачастую и к невозможности развивать объект, ограничивает варианты его использования и круг потенциальных арендаторов.

Вывод: обязательно обращайте внимание на следующие моменты:

· возможность перепланировки, перестройки или расширения помещения;

· наличие разрешений на увеличение электрической мощности, установку дополнительных мокрых точек или технологических вытяжек;

· наличие места разгрузки для малых и большегрузных машин или возможность его организовать

Чем больше возможностей для улучшения объекта в нем заложено, тем выше будет его окупаемость и доходность.

Неправильные ожидания от инвестиций

Сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем у активов фондового рынка, однако надо понимать, что инвестиции в коммерческую недвижимость – долгосрочный проект. Средний срок окупаемости составляет 7-15 лет, в зависимости от объекта и выбранной стратегии. Поэтому, приобретя, например, готовое офисное помещение с долгосрочными арендаторами, не стоит ожидать, что вложенные средства вернутся в ближайшие 2-3 года. Также не стоит рассчитывать на серьёзный доход в случае продажи объекта. Зато и риск потерять свои деньги минимальный.

Высокодоходный, но и высокорисковый вариант вложения свободных средств – инвестиции в строительство. При правильном определении объекта, момента входа и стратегии можно получить высокую доходность, но при негативном стечении обстоятельств – потерять капитал.

Вывод: прежде чем начинать инвестировать в коммерческую недвижимость, определите цели и планируемый горизонт инвестирования, а также – свою готовность к риску.

Экономия на управляющей компании

Владение коммерческой недвижимостью – это не только доходы, но и большая работа. Анализ и оценка стоимости объектов, переговоры о цене, сбор капитала и поиск финансирования, инвестиционная и юридическая документация, а далее – ежедневная работа с арендаторами, сбор различных платежей, несение расходов, ремонт, обслуживание и прочая повседневная деятельность – от вывоза мусора до аренды свободных помещений, – неполный перечень обязанностей владельца коммерческого помещения. Профессиональная управляющая компания способна взять на себя весь пул работ, однако важно не ошибиться с выбором. Недостаточно квалифицированное управление самим объектом и инвестициями может привести к значительному снижению доходности и даже к уменьшению стоимости недвижимости.

Вывод: изучайте документацию: бизнес-планы и планы активов, инвестиционные презентации, финансовые модели и отчеты об экспертизах. Какой бы сложной она ни казалась, управляющие составляют ее не чтобы запутать инвестора, а чтобы раскрыть максимум информации. И, наоборот, опасайтесь управляющих, документы которых ограничены яркими буклетами с большими цифрами, выделенными жирным шрифтом.

Коммерческая недвижимость – это астрономически дорого и очень сложно

Это утверждение – одна из самых частых ошибок. Хотя, действительно, классическая покупка коммерческой недвижимости – способ инвестирования с очень высоким порогом входа. Особенно это касается Москвы и городов-миллионников, где складской комплекс или бизнес-центр могут стоить миллиарды рублей. Кроме того, объектом нужно управлять, обеспечивая его нормальное функционирование: искать арендаторов, оформлять договоры, обслуживать и ремонтировать недвижимость. Однако для инвесторов с небольшим капиталом от 1,5-2 миллионов рублей коммерческая недвижимость доступна – через ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд) надвижимости.

Вывод: самый простой способ инвестировать в недвижимость, избежав лишних сложностей и проблем управления – купить пай ЗПИФ. Для неспециалиста разобраться в вопросах управления активами, динамике рынка или условиях комбинированных финансовых продуктов практически невозможно. В ЗПИФ за все отвечает управляющая компания. А механизм получения дохода от коммерческой недвижимости прост: арендные платежи плюс рост рыночной стоимости актива.