Складская недвижимость: ситуация на рынке инвестиций

Какова текущая ситуация на рынке складской недвижимости? Какие виды складской недвижимости существуют? Какие перспективы рынка складской недвижимости на 2025 год? Ответы на эти и другие вопросы дадут специалисты компании Accent.

Текущая ситуация на рынке складской недвижимости

По предварительным подсчетам в 2024 году объём инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости составил 203 млрд рублей, это в 3 раза больше, чем в 2023 году (66 млрд рублей).

Развитие онлайн-торговли и корректировка логистических маршрутов обусловили рост потребности компаний в складах. При этом сохраняется дефицит качественных площадей. Вакантность в этом секторе уже несколько лет не поднимается выше 3%, а по итогам прошедшего года составила всего 1,1%.

Рост ключевой ставки и связанные с этим сложности кредитования несколько снизили активность девелоперов. Объём строительства складской недвижимости в 2024 году составил 1690 тыс. кв. м (в 2023 году – 2019 тыс. кв. м). Замедление темпов строительства в основном коснулось объектов формата big box, тогда как в light industrial, наоборот, наблюдаются рекордные объёмы ввода.

В условиях дефицита складских площадей и повышенного спроса произошёл резкий рост арендных ставок (+43%). По итогам прошлого года средняя стоимость аренды в существующих объектах составила 12,5 тыс. рублей за кв. метр (в 2023 году – 8,7 тыс.). Ставка аренды на строящиеся объекты составила 13 тыс. рублей за метр (в 2023 году – 8,6 тыс.). Этот показатель вырос и для формата built-to-suit (11,5 тыс. рублей за кв. метр в 2024 году против 8,5 тыс. в 2023).

Рынок складской недвижимости России неоднороден, его структура существенно различается по регионам. Общий объём складских площадей класса А и В по итогам 2024 года составил 57,2 млн кв. м, из которых 31 млн кв. м находятся в Московском регионе. Однако основной объём нового качественного предложения в прошлом году пришёлся на региональные рынки, где дефицит ощущался особенно остро. Среди лидеров по объёму введенных площадей Екатеринбург, Ярославль, Новосибирск, Казань.

Ковидные ограничения, а затем экономические санкции и уход с рынка зарубежных компаний повлияли на рынок складской недвижимости значительно меньше, чем на другие сектора. Массового оттока арендаторов не было даже в самые сложные периоды, нет его и сейчас, несмотря на рост стоимости аренды.

Этому способствует ряд обстоятельств:

• в связи с изменением логистических цепочек усилился дефицит многофункциональных производственно-складских помещений вблизи транспортных узлов, особенно в регионах;
• по мере роста объёмов e-commerce всё больше складских площадей нужно интернет-магазинам и маркетплейсам;
• удорожание строительства и рост стоимости кредитования несколько снизили объёмы нового строительства, и дефицит качественных площадей остаётся высоким.

На рынок складской недвижимости влияет и широкое распространение built-to-suit – практики строительства зданий для нужд конкретного арендатора. Такие сделки обеспечивают долгосрочные контракты и стабильный денежный поток.

Виды объектов
Рынок складской недвижимости России активно развивается. Востребованными для арендаторов остаются общетоварные склады большой площади, производственно-складские помещения light industrial и логистические комплексы. Одновременно растёт популярность других форматов, например, складов-магазинов (dark store) и объектов для индивидуального хранения (self-storage). Последнее пока больше характерно для столицы, но постепенно такие мини-склады появляются и в других крупных городах.

Способы инвестирования
Вложить свободные средства в логистическую недвижимость можно двумя основными способами:

• путём классической покупки в личную собственность,
• через паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн).

Первый способ требует существенных вложений. Даже для небольшого складского помещения порог входа будет исчисляться миллионами рублей, а цена качественного объекта в хорошей локации Москвы может превышать миллиард рублей. Кроме того, без специальных знаний можно ошибиться с выбором помещения или заключить невыгодную сделку.

После покупки таким объектом нужно будет управлять: заниматься вопросами аренды, текущей эксплуатации здания, бухгалтерского учёта, налогообложения и многими другими. Организация всех этих процессов требует навыков управления и большой вовлечённости собственника, что подходит далеко не каждому инвестору.

ЗПИФ недвижимости – это имущественный комплекс под управлением лицензированной управляющей компании. Пайщик такого фонда владеет долей в общем имуществе и имеет право на получение дохода от его использования. Чтобы стать участником ЗПИФн, надо купить пай в управляющей компании, реже - на бирже или у другого пайщика по договоренности.

Фонды складской недвижимости распространены на российском рынке. Многие из них являются рентными, то есть генерируют для пайщиков постоянный доход от арендной платы. А после окончания фонда его участники могут рассчитывать на доход от роста стоимости имущества при его продаже выше цены покупки.

Основные плюсы инвестирования через ЗПИФн:

• порог входа ниже, чем при покупке недвижимости в собственность;
• диверсификация вложений за счёт включения в состав фонда нескольких объектов;
• профессиональное управление, которое позволяет инвесторам вкладывать деньги в тщательно отобранные объекты и получать более высокую доходность, чем при самостоятельном инвестировании.

Минусы инвестирования в ЗПИФ:

• паи нельзя погасить до назначенного срока;
• преимущественно формируют только для квалифицированных инвесторов;
• купить паи в основном можно только при формировании фонда, далее только по договоренности с держателем пая;
• любые инвестиции это всегда риск в той или иной степени.

ЗПИФ – решение для тех, кто хочет инвестировать в качественные складские площади, но не готов вникать в вопросы управления имуществом. Основная задача инвестора – выбрать надёжную управляющую компанию, так как её действия непосредственно влияют на итоговый финансовый результат. Большим преимуществом станет наличие у такой компании опыта работы на российском рынке в кризисные периоды.

Перспективы складской недвижимости в 2025 году
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, перспективы рынка складской недвижимости выглядят позитивно. Полагаем, что в текущем году сохранятся следующие прошлогодние тенденции:

• крупные онлайн-ретейлеры продолжат расширять логистическую инфраструктуру, что потребует дополнительных площадей для хранения и распределения товаров;
• продолжится строительство новых складских объектов в регионах, что усилит инвестиционную привлекательность этого рынка;
• будет расти спрос на объекты light industrial со стороны малого и среднего бизнеса;
• в связи с дефицитом качественных площадей и ростом затрат на строительство продолжится рост арендных ставок.

Всё это может обеспечить высокую доходность складской недвижимости по сравнению с другими сегментами и повышенный спрос со стороны инвесторов.

Ознакомиться с тем, как мы помогаем инвестировать в складскую недвижимость вы можете на нашем сайте.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией