Коллективные инвестиции в недвижимость

Какие формы коллективных инвестиций существуют? Как выбрать формат инвестиций? Ответы на эти и другие вопросы дадут специалисты компании Accent.

Прямая покупка недвижимости требует значительных вложений, поэтому коллективные инвестиции – решение, которое с недавних пор получило распространение среди професииональных частных инвесторов.

Этот способ инвестирования предполагает совместные вложения нескольких лиц в коммерческий проект, прибыль от которого распределяется между всеми участниками пропорционально их вкладу. Для инвесторов с небольшим капиталом это возможность вложить деньги в качественные объекты, а для крупных инвесторов – способ диверсификации портфеля и снижения рисков.

Формы коллективного инвестирования в недвижимость

Идею совместного инвестирования можно реализовать разными способами, например:

• Купить коммерческое здание, заполненное долгосрочными арендаторами, в долевую собственность. Со-собственники будут владеть готовым арендным бизнесом, который приносит регулярный доход в виде ренты. Сложность этого способа – в необходимости управлять арендной недвижимостью. Если ни у кого из владельцев нет нужных навыков, потребуется управляющий, который будет этим заниматься.
• Совместно с другими инвесторами вложить средства в строительство коммерческой недвижимости на условиях долевого участия или заключив инвестиционный договор. Потенциально это более прибыльный путь, но и рисков здесь больше. Невыполнение застройщиком своих обязательств может привести к отрицательным финансовым результатам и даже потере капитала.
• Стать пайщиком закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФн). С точки зрения законодательного регулирования, это самый прозрачный механизм, который защищает права инвесторов.
• Инвестировать через краудфандинговые и инвестиционные онлайн-платформы. Основной плюс этого способа – удобство. На такой площадке можно задать конкретные параметры и выбрать подходящий проект, а затем оформить все инвестиционные документы онлайн. С юридической стороны эти проекты в большинстве случаев представляют собой те же ЗПИФн.

Форматы коллективного инвестирования не ограничены этим списком. Граждане и организации вправе заключать любые договоры, не противоречащие действующему законодательству.

Особенности паевых фондов

Паевой инвестиционный фонд не имеет статуса юридического лица. Это имущественный комплекс под управлением лицензированной управляющей компании. Взаимоотношения между участниками фонда и УК регулируются правилами доверительного управления (ПДУ). За свою работу управляющий получает комиссионное вознаграждение, размер которого также определён правилами.

Отличие ЗПИФн от других видов паевых фондов состоит в том, что в них входит недвижимость и имущественные права (например, право аренды). Каждый пайщик владеет долей в общем имуществе, что подтверждается паем – именной ценной бумагой. Если ПДУ предусматривают промежуточные выплаты пайщикам, каждый их них имеет право на получение части дохода, пропорциональной размеру его пая. В России распространены рентные фонды с регулярными выплатами пайщикам за счёт поступлений от аренды.

Фонды недвижимости по закону могут быть только закрытыми. То есть, по общему правилу, купить пай можно в период формирования фонда или дополнительного выпуска, а погасить – после окончания срока ЗПИФ. Но если ПДУ допускают вторичное обращение паёв, продать или купить пай можно в любое время при наличии встречных предложений. Проще всего дело обстоит с биржевыми ЗПИФн: такие паи торгуются на бирже, и искать покупателя самостоятельно не придётся.

Плюсы фондов недвижимости для частных инвесторов:

• низкий порог входа: инвестировать в биржевые ЗПИФн можно от нескольких сотен тысяч рублей;
• детальное законодательное регулирование деятельности ПИФов и многоступенчатый контроль за работой УК;
• тщательный выбор активов: фонд формирует УК, которая проводит предварительный анализ рынка, оценивает объекты, разрабатывает стратегию управления;
• диверсификация вложений даже при небольшом размере капитала: в состав ЗПИФн обычно входят несколько объектов, которые могут относиться к одному или нескольким сегментам, а находиться в разных регионах России;
• возможность получать два вида доходности: текущую от арендных платежей и к погашению, которая формируется за счёт роста стоимости активов;
• профессиональное управление, позволяющее инвестору минимизировать личное участие и получать пассивный доход.

Доходы фонда не облагаются налогом на прибыль, поэтому полученные деньги продолжают «работать» и увеличивать финансовые результаты пайщиков. Если же в ПДУ прописаны промежуточные выплаты участникам фонда, с них нужно будет уплатить НДФЛ. Оптимизировать налоги можно, если покупать паи биржевых ЗПИФн на индивидуальный инвестиционный счёт.

Перспективы коллективных инвестиций в России

В текущем году Банк России отмечает рост вложений в ЗПИФ. По итогам 9 месяцев в недвижимость в составе фондов инвестировано 60 млрд рублей, что на 31% превышает показатель 2023 года. А с 2021 года общий объём инвестиций вырос в 4 раза (с 15 до 60 млрд).

Пятый год подряд лидируют ЗПИФы, включающие складскую недвижимость. За три квартала 2024 года её доля в общей структуре составила 86% (51 млрд рублей). Совокупно за этот период было куплено более 1 млн кв. м складов, из которых 61% или 683 тыс. кв. м – в состав ЗПИФн.

Полагаем, что в 2025 году эти тенденции сохранятся. Рынок перешёл в затяжной период жёсткой денежно-кредитной политики, что может повлечь некоторое снижение объёмов нового строительства и спроса на недвижимость. Однако в условиях заградительных ставок по кредитам девелоперы будут искать альтернативные механизмы привлечения финансирования. Один их вариантов – продажа объектов через закрытые паевые инвестиционные фонды.

При выборе объектов для инвестиций рекомендуем обратить внимание на производственно-складские комплексы. Высокий спрос на логистическую недвижимость поддерживается за счёт развития онлайн-торговли. По оценкам экспертов, рост e-commerce на горизонте нескольких лет будет требовать около 1 млн кв. м новых складских площадей в год, а их дефицит остаётся высоким. Например, в Москве вакансия второй год находится ниже 1%.

В текущих экономических условиях инвестирование даже в такие консервативные инструменты, как недвижимость, сопряжено с повышенными рисками. Использование механизма ЗПИФн помогает снизить их за счёт диверсификации, тщательного отбора активов и профессионального управления. В качестве инструмента долгосрочного инвестирования этот формат имеет преимущества перед другими, в том числе перед классической покупкой недвижимости.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.